Seit das Bestellerprinzip gilt, versuchen viele Vermieter erst einmal, privat Mieter für ihre Immobilie zu finden – vielleicht betrifft das auch Sie. Dabei lauern aber leider auch einige Fallstricke, die Sie im schlimmsten Fall viel Geld kosten können. Heute lesen Sie deshalb, wie Sie fünf der schlimmsten Vermieter-Fehler vermeiden können.
- Zu viel oder zu wenig Miete verlangen
Wenn Sie eine Mietwohnung als Altersvorsorge oder Quelle für Nebeneinkünfte erwerben, stellt sich zunächst einmal die Frage nach der Miete. Wie hoch ist ein angemessener Preis? „Das Problem ist, dass man sich nicht einfach am Quadratmeterpreis der Nachbarn oder gar des Viertels orientieren kann“, so Carsten Frick, Geschäftsführer der Mein Makler GmbH. „Denn jede Immobilie ist individuell zu sehen, und viele Faktoren spielen eine Rolle beim Mietpreis.“ Diese sind beispielsweise die Ausstattung und die Energieverbrauchswerte. Aber nur mit eingehender Marktkenntnis lässt sich daraus zuverlässig der richtige Preis ermitteln. Denn liegt er zu hoch, drohen Verluste durch Leerstand; liegt er zu niedrig, verschenken Sie jahrelang Geld. Dabei sollten Sie immer darauf achten, dass nach Abzug aller nicht umlagefähiger Kosten (etwa Instandhaltungsrücklage) ein realer Gewinn auf Ihren Konto bleibt.
- In der Anzeige unvollständige Angaben machen
Es gibt Angaben, die sind in der Anzeige lediglich wichtig, um die richtigen Mieter anzusprechen (dazu später mehr), etwa die Angabe des Stockwerks. Andere hingegen können zu hohen Folgekosten führen, wenn sie vergessen oder nicht korrekt angegeben werden. Dazu zählen die Daten des Energie-Ausweises. Hier sind wichtig: Energieträger (z.B. Öl, Gas, …), Energiekennwert, Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch) sowie das Baujahr des Gebäudes. Fehlen diese Angaben in der Anzeige, so ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 15.000 Euro Strafe geahndet werden kann! Außerdem können von Wettbewerbern Abmahnungen versendet werden. Auch bei der Wohnfläche sollten Sie größte Genauigkeit walten lassen. Es bietet sich an, diese auf jeden Fall vom Experten nachmessen und berechnen zu lassen.
- Nicht die richtigen Mieter aussuchen
Wie jeder Vermieter haben vielleicht auch Sie Präferenzen, wen Sie gerne in Ihrer Wohnung sehen möchten. Der Klassiker: Doppelverdiener ohne Kinder und Haustiere. Dabei sollten Sie sich aber nicht ausschließlich auf Ihr Gefühl und Sympathie verlassen, sondern auch andere Faktoren mit einbeziehen. Der wichtigste: Passen die Mieter zur Wohnung? Denn wenn Sie ein ständiges, teures Kommen und Gehen in Ihrem Objekt vermeiden möchten, sollte eine langfristige Nutzbarkeit genau bedacht werden. So sollten Sie vielleicht nicht unbedingt eine Dreizimmerwohnung an ein Paar vermieten, wo gerade das zweite Baby unterwegs ist, oder eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug an eine 70-jährige Person. Außerdem ist zu bedenken, ob die Mieter auch harmonisch in die Hausgemeinschaft passen. Interne Streitigkeiten und eventuell sogar Mietminderung können sonst Folgen sein. Einer der wichtigsten Punkte ist natürlich, ob sich die Mieter Ihre Wohnung auch langfristig leisten können. Daher führt kein Weg an einer ausführlichen Bonitätsprüfung vorbei. Bedenken Sie auch, dass jederzeit jemand arbeitslos werden oder auf andere Weise finanziell eingeschränkt werden kann. Die Miete sollte daher 30 % des Familieneinkommens nicht überschreiten.
- Fehler im Mietvertrag
Als private Vermieter sollten Sie keinesfalls einen Mietvertrag selber aufsetzen – auch, wenn Sie dafür diverse Vorlagen zurate ziehen. Das Problem ist hier oft, dass Ihre Regelungen selbstverständlich individuell sind. Sobald die Vorlage (auch, wenn sie aus seriöser Quelle stammt) abgeändert wird, entstehen oft rechtliche Lücken, die Sie teuer zu stehen kommen können. Ein weiteres Problem: „Wer im Internet nach Vorlagen sucht, findet an prominenter Stelle solche von Verbänden, die sich für Mieterinteressen stark machen. Das ist natürlich nicht im Sinne eines Vermieters, der auf Einkünfte angewiesen ist“, erklärt Carsten Frick. Für eine wirklich seriöse Vorlage sollten Sie daher einplanen, etwas Geld auszugeben.
- Fehler im Übergabeprotokoll – oder gar keins zu erstellen
Das Übergabeprotokoll einer Wohnung dient als Grundlage für alle späteren Streitigkeiten. Somit gibt es Ihnen als Vermieter unersetzliche juristische Sicherheit – wenn es korrekt erstellt wird. Dabei sollten Sie sowohl bei der Abnahme Ihrer Wohnung vom Ex-Mieter als auch bei der Übergabe an den neuen Mieter ein Protokoll unter Zeugen anfertigen und sich unterzeichnen lassen. Hinein gehören jegliche festgestellten Mängel, die aktuellen Zählerstände und am besten Fotos. Durch seine Unterschrift unter dem Protokoll akzeptiert der Mieter die festgestellten Bedingungen. Gleichzeitig haftet er aber etwa nach dem Auszug nur für Schäden, die auch protokolliert wurden.
Diese fünf Fehler gehören zu den häufigsten, die im Alltag auftreten – und leider auch zu den teuersten. Wer sich unsicher ist, wie er am besten vorgeht, sollte lieber einen Fachmann zurate ziehen. Das kann etwa ein Fachanwalt für Mietrecht sein. Ein Makler hat hier jedoch den Vorteil, dass er Ihnen bei allen Themen gleichermaßen helfen kann.
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