5 Tipps für ein nachhaltiges Portfolio

Des Öfteren stellen sich Anleger die Frage, ob Immobilien wirklich eine gute Geldanlage und für die Altersvorsorge geeignet sind. Ja, erklärt Hendrik Zerres vom Maklerhaus Zerres und Sohn in Mülheim – aber nur, wenn Sie dabei langfristig denken, strategisch und durchdacht vorgehen. Zunächst muss jeder Investor die für ihn geeignete Strategie festlegen, welche sich irgendwo zwischen dem Rundum-sorglos-Paket und dem arbeitsintensiveren, aber auch lukrativeren opportunistischen Ansatz bewegt. Die Strategie hat dabei maßgeblichen Einfluss auf den Einstandspreis. Haben Sie eine oder mehrere Immobilien gekauft, dann gilt es, diese richtig zu bewirtschaften.

Was Sie tun können, um mit ihrem Portfolio nicht nur Ihre eigene Zukunft abzusichern, sondern auch die der kommenden Generationen:

Entwicklung/Modernisierung des Bestands

Egal, ob Sie Gewerbeimmobilien besitzen oder Wohnimmobilien: Eine Immobilie ist auf Dauer nur dann attraktiv, wenn Sie sie regelmäßig an die aktuellen Nutzerbedürfnisse anpassen und dadurch die Attraktivität erhalten oder steigern. Einige Beispiele können sein:

• Anpassung von Grundrissen (z.B. breite Flure in Büro-Immobilien reduzieren, Durchgangszimmer beseitigen usw.)
• Komfort optimieren, z.B. Klima-Anlage
• Mehr Parkflächen schaffen, Ladestellplätze für Elektrofahrzeuge etc.
• Gestiegene Mieteransprüche bedienen, z.B. durch Balkon-Anbau, Schaffung eines Gäste-WCs, einer Abstellkammer, eines Aufzugs, eines Fahrradkellers o.ä.
• Bei Gewerbeimmobilien: Nutzbarkeit verbessern, z.B. bei Hallen: sowohl ebenerdige, als auch Rampenandienung ermöglichen

Professionelles Instandhaltungskonzept

Eine Immobilie zu erhalten, erfordert ein Konzept. Wenn Sie früh planen, können Sie dadurch viel Geld sparen. So ist es etwa wichtig, die Instandhaltungsintervalle an den Gewerken zu verlängern. Dies kann durch regelmäßige Wartung von z.B.  technischen Anlagen erfolgen, da so die Lebensdauer der Heizung, des Dachs usw. erhöht wird. Wartungskosten sind zudem auf die Mieter umlegbar. Zum anderen erfahren Sie so rechtzeitig, wenn kostspielige und nicht umlegbare Reparaturen anstehen. Dann kann es sinnvoller sein, das Gerät gegen ein wesentlich moderneres auszutauschen und den technischen Fortschritt mitzunehmen. Wichtig: Instandhaltungen sollten nicht abhängig von der aktuellen Liquidität sein, sondern vom Bedarf. Deshalb sollten Sie als Anleger frühzeitig ein Rücklagen-Modell starten, ähnlich wie in einer WEG.

Vermietungspotenziale nutzen

Das heißt: Nur wer optimal vermietet, vermietet nachhaltig. So sollten Sie zum einen die Mietverträge optimieren. Auch die Miete selbst kann optimiert werden, etwa durch Erhöhung nach Investitionen oder Indexierung. Aber es ist auch wichtig, auf einen gesunden Branchen- und Mietermix zu achten. Das sorgt für eine funktionierende und homogene Hausgemeinschaft. Wenn Sie als Anleger Ihren Job gut gemacht haben, entstehen durch einen geschickten Branchenmix so Synergien zwischen Ihren Mietern, was zu einem nachhaltigen Mieterbesatz führt. Ein klassisches Beispiel wäre hier ein Ärztehaus mit Apotheke und Sanitätshaus im Erdgeschoss. Gerade auch bei mehreren Immobilien ist es wichtig, dass Sie untereinander für Variation sorgen. Kombinieren Sie hochpreisige Objekte mit solchen in schwächeren Lagen, privat genutzte mit Geschäftsimmobilien. So streuen Sie das Risiko innerhalb Ihres Portfolios optimal.

Optimierung der Nebenkosten

Kaum etwas ist so einfach zu optimieren wie die Nebenkosten Ihrer Immobilie. Alles, was Sie dafür brauchen, ist etwas Geduld: So sollten Sie zu festen Zeitpunkten alle laufenden Verträge auf Umfang und Konditionen prüfen. Oft stellen sich dabei Maßnahmen als unnötig heraus, weil sie z.B. doppelt besetzt sind. Bei anderen Verträgen, etwa der Versicherung, Stromversorgung etc., sollten Sie auf jeden Fall kontrollieren, ob es günstigere und ebenso sichere Alternativen gibt. Auch Rahmenverträge sind ab einer gewissen Anzahl von Mieteinheiten sinnvoll. Das erhöht wiederum die Attraktivität Ihrer Immobilie für die Mieter. Was hier an Nebenkosten eingespart wird, können Sie später zusätzlich voll oder teilweise durch eine höhere Miete einnehmen.

Optimierung der Kapitalkosten und steuerlichen Belastung

Ein sehr wichtiges Thema, erklärt Hendrik Zerres, ist auch die Optimierung der Eigenkapital-Fremdkapital-Quote. Das heißt beispielsweise: Vermeiden Sie eine zu hohe Eigenkapital-Beteiligung, wo es möglich ist. Nutzen Sie das freiwerdende Kapital lieber, um eine weitere Immobilie anzukaufen und damit Ihr Portfolio weiter zu diversifizieren. Das sorgt nicht nur für einen höheren Umsatz, sondern auch für weniger Risiko. Zudem können Sie dabei den steuerlich absetzbaren Zinsaufwand optimieren.

Immobilien-Investment ist ein komplexes Thema. Sie haben noch Fragen? Kommen Sie gerne auf uns zu, die Immopromeo/Grundstücksbörse Ruhr freut sich, Ihnen weiterzuhelfen.