Maklerprovision für den Hausverwalter?

„Die Wohnung wird frei. Können Sie sich auch gleich um die Neuvermietung kümmern?“

Eine Frage, die viele Hausverwaltungen regelmäßig hören. Schließlich kennt man das Objekt, den Eigentümer und oft auch den Markt. Doch genau hier hat der Bundesgerichtshof jetzt eine wichtige Grenze gezogen. 

Der BGH schafft Klarheit

Mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Ein Wohnungsverwalter, der zugleich als Wohnungsvermittler tätig wird, hat nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) keinen Anspruch auf eine Maklerprovision. Das gilt unabhängig davon, ob die Provision vom Mieter oder vom Vermieter gezahlt werden soll. Damit beantwortet der BGH erstmals höchstrichterlich eine bislang umstrittene Frage – und sorgt für mehr Rechtssicherheit in der Praxis.

Warum bekommt nicht jeder Hausverwalter Maklerprovison?

Die Richter stützen ihre Entscheidung auf drei zentrale Argumente:

  • Interessenkonflikt: Ein Verwalter ist bereits aufgrund seines Verwaltungsvertrags verpflichtet, die Interessen des Eigentümers wahrzunehmen. Er handelt deshalb nicht als unabhängiger Makler.
  • Keine eigenständige Maklerleistung: Viele Tätigkeiten rund um die Neuvermietung gehören bereits zum Pflichtenkreis einer Mietverwaltung. Eine zusätzliche Maklervergütung wäre deshalb systemwidrig.
  • Schutzzweck des Gesetzes: Das Wohnungsvermittlungsgesetz soll verhindern, dass Verwalter ihre Stellung nutzen, um neben ihrer Verwaltungsvergütung zusätzlich Vermittlungsprovisionen zu erzielen. Dieser Schutz greift unabhängig davon, wer die Provision zahlen soll.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Mietverwalter sind die Folgen unmittelbar:

  • Provisionsvereinbarungen für die Vermittlung selbst verwalteter Wohnungen sind grundsätzlich unwirksam.
  • Bereits gezahlte Provisionen können unter Umständen zurückgefordert werden.
  • Verwalterverträge und Vergütungsmodelle sollten überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Gerade Unternehmen, die Verwaltung und Vermietung aus einer Hand anbieten, sollten ihre Vertragsgestaltung deshalb jetzt kritisch prüfen!

WEG-Verwalter – nicht automatisch betroffen

Hier ist eine wichtige Unterscheidung erforderlich:

Das aktuelle Urteil betrifft Mietverwalter und die Vermittlung von Wohnraummietverhältnissen. Es bedeutet nicht, dass jeder WEG-Verwalter künftig keine Maklerprovision mehr verlangen darf.

Bereits mit Urteil vom 13. März 2003 (Az. III ZR 299/02) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein reiner WEG-Verwalter nicht automatisch als „Verwalter von Wohnräumen“ im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes gilt. Die bloße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums führt daher grundsätzlich nicht zum Provisionsverbot.

Anders sieht es aus, wenn der Verwalter zusätzlich die Sondereigentums- oder Mietverwaltung der konkret vermittelten Wohnung übernimmt. Dann kann § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG den Provisionsanspruch ausschließen.

Und wie sieht’s beim Immobilien-Verkauf aus?

Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen gelten weiterhin eigene Spielregeln.

Hier kommt es vor allem auf die Frage an, ob ein institutionalisierter Interessenkonflikt besteht. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der WEG-Verwalter nach § 12 WEG über die erforderliche Zustimmung zum Verkauf mitentscheidet und gleichzeitig als Makler auftritt. In einer solchen Konstellation kann der Provisionsanspruch entfallen. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 26. September 1990 (Az. IV ZR 226/89) entwickelt. Das aktuelle Urteil ändert daran nichts.

Unser Fazit

Das Urteil vom 21. Mai 2026 bringt vor allem Miet- und Sondereigentumsverwaltern mehr Rechtssicherheit. Wer die konkrete Wohnung verwaltet, kann ihre Vermittlung regelmäßig nicht zusätzlich als Makler abrechnen – unabhängig davon, ob die Provision vom Mieter oder Vermieter gezahlt werden soll.

Für reine WEG-Verwalter bleibt die Rechtslage dagegen grundsätzlich unverändert. Entscheidend ist weiterhin, welche Aufgaben der Verwalter tatsächlich übernimmt und ob daraus ein struktureller Interessenkonflikt entsteht.

Wer Verwaltung und Maklertätigkeit miteinander verbindet, sollte seine Verträge und Vergütungsmodelle deshalb regelmäßig auf den Prüfstand stellen.

Die wichtigsten Entscheidungen auf einen Blick

Wichtiger Hinweis und Disclaimer

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Maßgeblich sind stets die gesetzlichen Vorschriften sowie die einschlägige Rechtsprechung im konkreten Einzelfall. Bei rechtlichen Fragen empfehlen wir die Einholung anwaltlichen Rats.

Bild: KI-generiert