Endlich Wohnungseigentümer – die Neubau-Abnahme

Träumen auch Sie von der eigenen Wohnung? Zum selber Beziehen, als Kapitalanlage oder vielleicht fürs Alter… viele Menschen sind derzeit auf der Suche nach einer Wohnung, und das Baugeschäft boomt. Ein besonders heikler Moment beim Kauf Ihrer neuen Immobilie ist die Bauabnahme. Deshalb haben wir heute einige Tipps vom Profi, was Sie dabei beachten sollten, um böse Überraschungen und Verluste zu vermeiden. Wir sprachen mit Dirk Langensiepen (Langensiepen & Läken Grundbesitzverwaltung und Ingenieurbüro) über Rechte und Pflichten bei der Abnahme.

Warum ist die Abnahme so wichtig?

Eine Neubau-Wohnung zu kaufen, ist besonders aufregend. Viele Eigentümer sind hier aktiv am Prozessgeschehen beteiligt. Wenn Sie möchten, können Sie regelmäßig den Baufortschritt verfolgen und genau sehen, wie Ihr zukünftiges Zuhause – oder Ihre Kapitalanlage – entsteht.

Aber irgendwann ist es soweit, die Immobilie ist fertig und der Hersteller/Bauträger möchte die Immobilie an Sie übergeben. Die Abnahme erfolgt in der Regel dann, wenn das erstellte Werk, sprich das Gebäude, vertragsgemäß hergestellt ist und keine wesentlichen Mängel bzw. offene Restarbeiten ausstehen. Die Arbeiten am und um das Haus sind also weitestgehend abgeschlossen.

Die Abnahme selbst und insbesondere deren Zeitpunkt sind sehr bedeutsam. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe: Zum einen wird hier festgestellt, ob die vertraglich geschuldete Leistung erbracht wurde, oder ob noch Arbeiten ausstehen oder sogar Mängel zu rügen sind. Zum anderen, erklärt Dirk Langensiepen, markiert sie den Zeitpunkt des Gefahrübergangs vom Verkäufer auf den Erwerber und die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Neubauten von fünf Jahren beginnt zu laufen.

Was beinhaltet die Abnahme?

Die Abnahme teilt sich im Wesentlichen auf in die technische Abnahme und in die rechtliche Abnahme.

In der technischen Abnahme wird überprüft, ob der Bauträger alle (vertraglich geschuldeten) Leistungen erbracht hat. Sie wird daher auch gerne als Zustandsfeststellung bezeichnet, in welcher die Eigenschaften des Gebäudes wie Maße oder die Beschaffenheit geprüft werden. Die Basis dafür bildet nicht nur, wie oft angenommen, die Baubeschreibung. Grundlage ist natürlich auch der geschlossene Vertrag sowie Verkaufsprospekte, mit denen die Immobilie beworben wurde. Versprochen ist eben versprochen, und das muss natürlich auch eingehalten werden. Damit Sie hier kein Risiko eingehen, empfiehlt Dirk Langensiepen, sich zur technischen Abnahme fachkundigen Rat einzuholen, zum Beispiel durch einen Bausachverständigen. Das ist im Alltag auch durchaus gängige Praxis, erklärt der Profi. Auf Wunsch können Sie sich sogar von dem Sachverständigen vertreten lassen.

Die rechtliche Abnahme beschreibt den formellen Akt und findet Ausdruck in der abgegebenen Erklärung.

Wie erfolgt die Abnahme?

Eine Abnahme kann konkludent durch schlüssiges Handeln erfolgen (zum Beispiel, wenn der Auftraggeber die letzte Zahlung anstandslos leistet), formlos durch Handschlag oder förmlich – Letzteres ist der übliche Weg. Bei der förmlichen Abnahme wird ein genaues Protokoll angefertigt. Dieses enthält Angaben zu den Personen/Parteien, dem Ort, was abgenommen werden soll und listet offene Restarbeiten und insbesondere festgestellte Mängel sowie Fristen zu deren Beseitigung auf.

Was tun bei Mängeln?

Kleinere Mängel sind in der Regel immer vorhanden, erklärt Dirk Langensiepen. Schließlich ist eine Immobilie kein industriell gefertigtes Massenprodukt, sondern wird an einem individuellen Standort per Hand errichtet. Dabei handelt es sich zum Beispiel um eine scheckig gestrichene Wand, eine Unregelmäßigkeit im Putzbild oder ein Fenster, dessen Öffnungsfunktion nicht oder nur eingeschränkt funktioniert. Dies sind aber keine schwerwiegenden und wesentlichen Mängel, somit steht einer Abnahme nichts im Wege. Stattdessen wird eine Frist zur Beseitigung der Mängel oder Fertigstellung noch ausstehender Arbeiten vereinbart.

Ein wesentlicher Mangel liegt hingegen vor, wenn die vertragsgemäße Nutzung der Immobilie unmöglich ist – also etwa dann, wenn die Wasser- oder Stromversorgung im Gebäude nicht funktioniert.

Rechte und Pflichten der Wohnungskäufer

Eigentum verpflichtet – diesen Spruch kennt eigentlich jeder von uns. Das gilt auch bei der Immobilienübergabe. Sie haben nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, die Immobilie vom Bauträger abzunehmen, wenn keine wesentlichen Mängel bestehen.

Mit dem Zeitpunkt der Übergabe geht außerdem die Gefahr vom Bauträger auf Sie als Käufer über, entsprechend haben Sie Gefahren, wie beispielsweise vollständigen Untergang durch Brand, auch selber zu versichern.

Aber natürlich sind Sie als Verbraucher beim Kauf einer Eigentumswohnung auch mit bestimmten Rechten abgesichert. So beginnt die Verjährungsfrist für Mängelgewährleistung etwa erst am Tag der Abnahme zu laufen.

Aber nicht nur das: Gerade in einer WEG, berichtet Dirk Langensiepen, bedenken die Eigentümer oft nicht die besonderen Regelungen für das Gemeinschaftseigentum. Denn hier beginnt die Frist erst dann, wenn der letzte Eigentümer der neu gegründeten WEG das gemeinschaftliche Eigentum abgenommen hat. Beim Auftreten von Mängeln sollten Sie daher auf jeden Fall prüfen: Wer hat als letztes erworben und infolge dessen wohl auch als letzter das gemeinschaftliche Eigentum abgenommen? Fällt der Mangel dann vielleicht doch noch in die gesetzliche Gewährleistungsfrist?

Übrigens: Fachliche Hilfe bei einer Neubau-Abnahme ist ratsam. Kommen Sie gerne auf uns zu, die Grundstücksbörse Ruhr freut sich, Ihnen weiterzuhelfen.