Wie ist die Rechtssituation derzeit?

Eigentlich ist gem. WEG § 24 (1) „die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr einzuberufen“. Wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung ist es oft derzeit für Wohnungseigentümer nicht zumutbar, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Aber auch der Verwalter und sein Personal sind gefährdet. Aufgrund Verordnung zu der durch den SARS-CoV-2-Virus ausgelösten Situation ist der Verwalter bis Ende 2021 von der Einberufungspflicht entbunden.
Bund, Länder und auch einzeln Städte oder Kommunen haben teilweise Verbote erlassen, welche Versammlungen der Wohnungseigentümer rechtlich unmöglich machen. Hier verhält sich der Verwalter pflichtgemäß und gesetzestreu, wenn er diese Versammlungen nicht einberuft – sei es die ordentliche oder eine außerordentliche. Leider löst dies nicht das Problem, dass wichtige Themen dennoch zu klären sind.
Rein digitale Veranstaltungen oder Mischformen sind derzeit rechtlich noch unzulässig – es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einer WEG würde ausdrücklich eine Erlaubnis dazu beinhalten.

Schwierigkeiten der aktuellen Regelung

Leider deckt die aktuelle Gesetzeslage mehrere Probleme einfach nicht ab, insbesondere die Rechtsstellung des Verwalters. COVFAG Artikel 2 § 6 lautet: „Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.“
Dies kann kuriose Folgen haben, beispielsweise wenn ein Verwalter sein Amt bereits aus „wichtigem Grund“ niedergelegt hatte, aber ein neuer Verwalter aufgrund der Situation noch nicht bestellt wurde. Diese Verordnung sieht dann vor, dass der bisherige Verwalter wieder/weiter im Amt ist.
Was ist, wenn ein Verwalter seine Tätigkeit insgesamt aufgibt, zum Beispiel in den Ruhestand gehen möchte? Im Normalfall läuft der zeitlich befristete Bestellungszeitraum ab und der Verwaltervertrag ist somit beendet – woraus sich weitere Probleme ergeben: Fortfall besonderer Ermächtigungen, Einschränkungen der Haftung sowie Vergütungsregelungen. Will der Gesetzgeber etwa, dass nur Notgeschäftsführung stattfindet bei Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand? Dies ist auch nicht im Sinne der Eigentümer.
Auch ist es nicht sinnvoll, einen Beschlussstau zu erzeugen. Wirtschaftspläne gehören angepasst. Klug wäre es vom Gesetzgeber gewesen, den Verwalter zu ermächtigen, in seinem Ermessen neue zu erstellen, die ohne Beschluss bis zur nächsten Versammlung gelten, statt nur festzuschreiben, dass der „bisherige Wirtschaftsplan“ weiterhin gilt.
Erst durch Beschluss der Hausgeldabrechnung werden die Abrechnungsspitzen fällig, wodurch sich Liquiditätsengpässe bei WEGs ergeben können. Als Wohnungseigentümer benötigen Sie diese für Ihre Steuererklärung. Was ist, wenn Sie Ihre Unterlagen beim Finanzamt einreichen, obwohl diese noch nicht beschlossen wurden? Rechtssicherheit sieht anders aus.

So können Sie die Probleme lösen

Die Empfehlung des Verbandes, dem VDIV, lautet, keine Präsenz-Eigentümerversammlungen mehr durchzuführen. Dies dürfte auch der Erwartungshaltung vieler Eigentümer gerecht werden. Insofern mussten wir von Langensiepen & Läken Grundbesitzverwaltung und Ingenieurbüro uns alternative Lösungen erschließen.

• Soweit möglich, lassen wir Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, Verwalterbestellungen und anderes durch Umlauf per Post beschließen, was „Allstimmigkeit“ voraussetzt. Das bedeutet, jedes einzelne WEG-Mitglied muss innerhalb der Frist abstimmen. In mancher WEG ist das leider nicht denkbar.
• Soweit nicht verboten, laden wir in diesen Fällen Kleinst‑WEGs zur Versammlung der Wohnungseigentümer ein. Dies jedoch nur in dem Rahmen, wie die Räumlichkeiten die Wahrung von Abstandsregeln etc. erlauben.
• Darüber hinaus kommen „Vertreterversammlungen“ in Betracht.

Erstklassige Vorbereitung macht es möglich! Die Vertreterversammlung

Wenn eine WEG-Versammlung mit Stellvertretern durchgeführt wird, dann muss sie perfekt vorbereitet sein und es können nur Themen bearbeitet werden, die eindeutig geklärt sind.

Ein Beispiel: Sollen Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan beschlossen werden, nimmt zunächst der Beirat Einsicht. Danach erhalten Sie als WEG-Mitglied vorab schriftlich alle nötigen Dokumente mit dem Hinweis, eventuelle Fragen mit dem Verwalter vor der Versammlung zu klären. Die Zahlen sind eindeutig und sprechen für sich, der Beschlussantrag im genauen Wortlaut wird mit der Einladung versandt. Auch die erneute Bestellung des Verwalters kann so erfolgen.

Mit der Einladung erhalten Sie alle detaillierten Informationen und können ankreuzen, wem Sie Ihre Vollmacht erteilen: dem Verwalter oder einem Eigentümer, der in der Einladung als Stellvertreter namentlich benannt ist, und der in Absprache an der Versammlung teilnehmen will. Die Vollmacht ermöglicht auch Stimmweisungen zu jedem einzelnen Tagesordnungspunkt in Form von Ja, Nein, Enthaltung. In der Versammlung kann an den schriftlichen Beschlussanträgen nichts mehr geändert werden, die Tagesordnung auch nicht erweitert.

Probleme mit mehr Informationsbedarf können derzeit nicht geklärt werden. Stellen Sie sich vor, es wird ein Antrag auf Sanierung des Treppenhauses gestellt. In der WEG leben 20 Parteien. Vermutlich wird es zahlreiche Meinungen darüber geben „ob dies jetzt schon notwendig ist“ oder „in welcher Farbe gestrichen werden soll“ oder „welcher der praktischste Bodenbelag ist? Und so weiter. Hier besteht jede Menge Diskussions- und Informationsbedarf. Dieser wird in der Regel in einer WEG-Versammlung geklärt, an der alle interessierten Eigentümer auch teilnehmen dürfen. Ohne diese Voraussetzung würde es nicht nur am Konsens fehlen, sicherlich würden auch demokratische Werte verletzt werden. Die Sanierung muss also warten.