Sanierungsförderung, quo vadis?

Wer seine Immobilie energetisch modernisieren will, kennt das Spiel: Kaum hat man sich durch Fördersätze, technische Anforderungen und Antragsportale gearbeitet, ändern sich die Regeln schon wieder. Im Sommer 2026 ist genau das passiert. Wie sehen die neuen Regelungen aus? Immobilienexperte Rainer Post hat den aktuellen Stand für Sie zusammengefasst – mit einem Blick über seinen Spezialbereich Gewerbeimmobilien hinaus.

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, hat die Bundesregierung die Vorgaben fürs Heizen deutlich umgebaut. Gleichzeitig wurde auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, verändert. Einen generellen Förderstopp gibt es allerdings nicht: Die Förderung läuft seit dem 21. Juli 2026 zu neuen Konditionen weiter.

Die wichtigere Nachricht für Eigentümer lautet deshalb: Es gibt weiterhin Geld – aber bei einigen Maßnahmen wird es weniger. Und die nächsten Kürzungen stehen bereits auf dem Plan.

Wärmepumpe: Wer ohnehin tauschen will, sollte rechnen – und nicht ewig warten

Bei der Heizungsförderung bleiben 30 Prozent Grundförderung erhalten. Allerdings werden bei der ersten Wohneinheit inzwischen höchstens 28.000 Euro Kosten berücksichtigt. Bis Juli waren es 30.000 Euro.

Und dabei bleibt es nicht: Zum 1. Februar 2027 sinkt dieser Förderhöchstbetrag erstmals um weitere 750 Euro. Danach geht es halbjährlich in 750-Euro-Schritten weiter nach unten. Auch der Klimageschwindigkeitsbonus wird ab Februar 2027 schrittweise reduziert. Derzeit beträgt er 16 Prozent; anschließend sinkt er halbjährlich um jeweils vier Prozentpunkte.

Was heißt das praktisch?

Wer den Austausch einer alten Heizung ohnehin für die kommenden Monate geplant hat, sollte eine Umsetzung vor Februar 2027 zumindest durchrechnen. Nicht hektisch kaufen – aber auch nicht automatisch davon ausgehen, dass die Förderung nächstes Jahr genauso aussieht wie heute.

Für selbstnutzende Eigentümer gibt es gleichzeitig Verbesserungen: Der Einkommensbonus wurde stärker gestaffelt und kann bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro 40 Prozent betragen. Außerdem reduziert ein neues Familienprivileg bei mindestens einem minderjährigen Kind das für die Förderung relevante Einkommen einmalig um 10.000 Euro. Insgesamt sind derzeit Zuschüsse von bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten möglich.

Der unterschätzte Kandidat: Heizen mit der Klimaanlage

Eine Klimaanlage als geförderte Heizung? Ja – unter bestimmten Voraussetzungen geht das.

Viele moderne Split-Klimageräte arbeiten technisch als Luft-Luft-Wärmepumpen: Sie können im Sommer kühlen und im Winter heizen. Genau solche Systeme können im Rahmen der Heizungsförderung förderfähig sein, wenn sie die Förderbedingungen erfüllen und überwiegend zum Heizen eingesetzt werden.

Die KfW nennt ausdrücklich das Beispiel einer Klima-Split-Anlage, die eine Nachtstromspeicherheizung ersetzt und überwiegend zum Heizen genutzt wird. Auch für Wohnungsunternehmen führt die KfW Luft-Luft-Wärmepumpen als förderfähige Heizlösung auf.

Das kann insbesondere bei Wohnungen oder kleineren Gebäuden interessant sein, in denen eine klassische Luft-Wasser-Wärmepumpe mit wassergeführtem Heizsystem technisch aufwendig wäre.

Aber: Nicht jede beliebige Klimaanlage wird damit automatisch zur förderfähigen Heizung. Anlage, Einbau und Nutzung müssen die technischen Fördervoraussetzungen erfüllen. Vor dem Kauf sollte deshalb unbedingt geprüft werden, ob das konkrete Gerät und das Anlagenkonzept förderfähig sind.

Dämmung, Fenster, Sonnenschutz: Die „langweiligen“ Förderungen laufen weiter

Auch klassische Sanierungsmaßnahmen bleiben interessant. Über das BAFA werden unter anderem Dämmmaßnahmen, neue Fenster und Außentüren sowie außenliegender sommerlicher Wärmeschutz gefördert. Der Grundfördersatz für Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt 15 Prozent.

Mit einem förderfähigen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) können weitere fünf Prozentpunkte hinzukommen. Gleichzeitig erhöht sich der maximal berücksichtigte Investitionsrahmen grundsätzlich von 30.000 auf bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit. Die Anforderungen an den iSFP-Bonus wurden allerdings zum 21. Juli 2026 angepasst beziehungsweise verschärft.

Das macht den Sanierungsfahrplan weiterhin zu einer der Möglichkeiten, die Eigentümer bei Einzelmaßnahmen nicht übersehen sollten.

Bei einer Komplettsanierung zum Effizienzhaus hat die Bundesregierung dagegen bereits gekürzt: Die Tilgungszuschüsse wurden zum 21. Juli pauschal um zehn Prozentpunkte reduziert, der bisherige zusätzliche Fünf-Prozent-Bonus für Effizienzhaus-Stufen mit EE-Klasse entfiel.

Photovoltaik: Noch ist die Förderung da – 2027 könnte sich das System ändern

Bei Photovoltaik hat sich gerade erst etwas geändert: Seit dem 1. August 2026 gelten erneut leicht niedrigere Einspeisevergütungen.

Bei neuen Dachanlagen bis 10 kW beträgt die Vergütung derzeit 7,70 Cent je Kilowattstunde bei Überschusseinspeisung und 12,22 Cent bei Volleinspeisung. Bei größeren Anlagen sinken die Sätze laut Bundesnetzagentur entsprechend.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern interessant: Auch der Mieterstromzuschlag existiert weiterhin. Seit August liegt er je nach Anlagengröße zwischen 1,57 und 2,51 Cent je Kilowattstunde.

Und steuerlich bleibt PV attraktiv: Für begünstigte Anlagen gilt beim Kauf und bei bestimmten damit verbundenen Leistungen weiterhin der Umsatzsteuer-Nullsatz. Dieser kann auch Anlagen mit mehr als 30 kWp auf beziehungsweise in der Nähe von Wohngebäuden erfassen.

Auch die Einkommensteuerbefreiung ist inzwischen großzügiger gefasst: Für nach dem 31. Dezember 2024 angeschaffte Anlagen gilt grundsätzlich eine Grenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, maximal jedoch 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft.

Förderung 2027 – hier sind Verschlechterungen erwartbar

Der Blick nach vorn: Das Bundeskabinett hat am 29. Juli 2026 eine EEG-Novelle beschlossen, nach der die klassische Einspeisevergütung für neue Anlagen ab 2027 grundsätzlich auslaufen und die Direktvermarktung stärker in den Mittelpunkt rücken soll. Für kleinere Anlagen ist unter anderem ein zeitlich begrenzter Direktvermarktungsbonus vorgesehen. (Das Gesetzgebungsverfahren ist jedoch bis dato noch nicht abgeschlossen.)

Wer ohnehin 2026 eine PV-Anlage installieren möchte, hat damit einen zusätzlichen Punkt auf seiner Entscheidungsliste: Nicht nur Modulpreise und Eigenverbrauch vergleichen, sondern auch prüfen, welches Vergütungsregime bei einer Inbetriebnahme 2026 beziehungsweise 2027 gilt.

Vermietete Immobilie: Förderung bekommen und Modernisierung umlegen?

Auch für Vermieter lohnt sich der Blick auf Fördermittel – allerdings mit einer wichtigen Besonderheit.

Grundsätzlich erlaubt § 559 BGB nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen eine jährliche Mieterhöhung von acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten. Die monatliche Erhöhung ist grundsätzlich auf drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro auf zwei Euro. 

Bei einem förderfähigen Heizungstausch gibt es mit § 559e BGB eine besondere Regelung: Nimmt der Vermieter öffentliche Fördermittel in Anspruch, kann er zehn Prozent der verbleibenden, für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Zuvor werden die Fördermittel abgezogen; außerdem werden pauschal 15 Prozent als Erhaltungsanteil herausgerechnet. Die Erhöhung aufgrund des Heizungstauschs ist auf 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt.

Wichtig ist der erste Teil der Rechnung: Fördergeld und Modernisierungsumlage lassen sich nicht einfach doppelt kassieren. Öffentliche Zuschüsse müssen bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten berücksichtigt werden. Das schreibt § 559a BGB ausdrücklich vor. 

Vor einer Modernisierung sollten Vermieter deshalb nicht nur fragen: „Wie hoch ist der Zuschuss?“, sondern die gesamte Rechnung betrachten: Investition, Förderung, eingesparte Energie, verbleibender Eigenanteil und mögliche Mieterhöhung.

Wo lohnt sich jetzt genaueres Hinsehen?

2026 ist kein schlechtes Förderjahr für Immobilieneigentümer. Aber es ist eines, in dem Abwarten nicht automatisch belohnt wird.

Beim Heizungstausch stehen weitere Kürzungen bereits zum Februar 2027 fest. Bei Effizienzhaus-Sanierungen wurde die Förderung schon reduziert. Und bei Photovoltaik plant die Bundesregierung für neue Anlagen ab 2027 einen grundsätzlichen Systemwechsel. 

Gleichzeitig gibt es Möglichkeiten, die leicht unter dem Radar bleiben: Luft-Luft-Wärmepumpen als Heizsystem, der iSFP-Bonus bei Einzelmaßnahmen, Mieterstrom bei Mehrfamilienhäusern oder die Kombination aus Förderung und mietrechtlicher Modernisierungsumlage.

Die entscheidende Frage lautet deshalb aktuell eher nicht:

Gibt es noch Förderung?

Sie lautet:

Welche Förderung passt zu meinem Gebäude – und wann ist der richtige Zeitpunkt, sie zu nutzen?

 

Bild: KI-generiert