7 Rendite-Faktoren – nur so machen Sie Gewinn

Sie möchten in Immobilien investieren oder sind bereits Anleger? Dann sollten Sie dringend diese 7 Faktoren im Auge behalten, um keine Verluste zu machen!

Die Immobilienpreise sind rasant gestiegen. Aber angesichts der aktuellen Zinslage sind Immobilien immer noch für viele Investoren attraktiv. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn Sie alle Faktoren und Kosten mit einkalkulieren! Dirk Langensiepen (Langensiepen & Läken Grundbesitzverwaltung und Ingenieurbüro OHG) stellt Ihnen heute sieben Kostenfallen vor, welche oft vergessen werden, aber erheblichen Einfluss auf Ihre Rendite haben.

Kurz zum Autor: Dirk Langensiepen ist der emphatische, kommunikationsstarke Kopf im Unternehmen. Kunden schätzen seinen gradlinigen Charakter sowie seine klar strukturierte und werteorientierte Arbeitsweise. Mit seiner kreativ-innovativen Denkweise findet er schnell die Lösung, die zu seinem Kunden am besten passt. Und als moderner Netzwerker hält er die Wichtigkeit guter Kontakte und bester Lieferanten für einen Vorteil, der seinen Auftraggebern zugute kommt. Das verschafft ihm das langjährige Vertrauen vieler Kunden und erleichtert die Zusammenarbeit. Und weil er in Kundenberatungen den persönlichen Kontakt sehr pflegt und immer hält was er verspricht, hat er Projekte über viele Jahre und Jahrzehnte in seiner Verwaltung. Wer mit ihm zusammenarbeitet findet ihn einfach Klasse! Das Leistungsspektrum der Langensiepen & Läken Grundbesitzverwaltung und Ingenieurbüro OHG ist ganzheitlich, deckt rund um die Immobilie alle Aufgaben und Prozesse ab. Mit der Verwaltungs-Beauftragung sorgen Dirk Langensiepen und sein Partner für maximale Entlastung auf Kundenseite. Besonders zu betonen ist sein starkes Engagement, wenn sich – abseits von der Alltagsroutine – Kunden mit anspruchsvollen Aufgaben an ihn wenden. Als Problemlöser denkt er langfristig, berät präventiv und begleitet Kunden eng. Er gestaltet Entscheidungsprozesse aktiv und zielorientiert, um die erwünschte Ertragsoptimierung der Immobilie zu sichern. Wie er das macht? Natürlich mit hohem Sachverstand, Verantwortungsbewusstsein, Zuverlässigkeit und dem gesamten KnowHow. Kunden fühlen sich verstanden, gut beraten und geschützt. Das macht ihn zu einem fairen und strategisch wichtigen Partner in der Verwaltungsarbeit.

Als Ansprechpartner rund um Ihre Immobilie stellt er Ihnen heute sieben Kostenfallen vor, welche oft vergessen werden, aber erheblichen Einfluss auf Ihre Rendite haben.

Faktor 1: Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis ist ein fest zu berechnender Faktor, den ein Großteil der Anleger leider völlig außen vorlassen – mit fatalen Folgen für die Rendite. Was bedeutet das?
Egal, was Sie tun: Sie müssen damit rechnen, dass Ihnen irgendwann Mieteinnahmen ausbleiben, z.B. Mieteinnahmeausfälle im Rahmen eines Mieterwechsel oder aber zur Durchführung umfangreicher Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen; in etwa wird Ihnen rund alle 3 Jahre eine Monatsmiete fehlen. Das sogenannte Mietausfallwagnis beträgt derzeit ca. zwei bis drei Prozent. Je nach Region und Mikrolage können diese Zahlen abweichen. Genauere Infos, die auf Ihre Immobilie zugeschnitten sind, können Sie bei einem regionalen Fachmann – etwa einem guten Verwalter oder aber auch Makler – erfragen.

Faktor 2: Kaufnebenkosten

Gerade, wenn Sie private Investorin oder privater Investor sind, sollten Sie sich von Anfang an daran gewöhnen, die Kaufnebenkosten bei Ihrer Renditeplanung mit einzurechnen. Denn in unserer Region sind das etwa zwölf Prozent zusätzliche Ausgaben: 6,5 % Grunderwerbssteuer, zumeist 3,57 % Maklercourtage, ca. 1,5 % Notarkosten sowie ggf. noch Grundbuchkosten. Je nach Kaufpreis Ihrer Immobilie sind das mehrere zehntausend Euro – oder sogar noch höhere Beträge. Diese beeinflussen natürlich Ihre Rendite enorm.

Faktor 3: Anfangsinvestition

Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus? Dann ist es fast unumgänglich, dass die Immobilie Mängel hinsichtlich Struktur und Erscheinungsbild aufweist. Diese Mängel sollten beim Kauf der Immobilie beseitigt werden. Früher oder später ist das ohnehin nötig und nur, wenn Sie Ihre Immobilie attraktiv erhalten, können Sie auch angemessene Erträge erwarten. Am besten kalkulieren Sie die Kosten dafür genau und rechnen Sie direkt zu den Erwerbskosten hinzu. Zur Kalkulation sollten Sie sich vorab Angebote von den entsprechenden Fachplanern einholen und darüber hinaus noch einen kleinen Puffer für Unerwartetes einplanen.

Faktor 4: Verwaltungskosten

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, muss diese auch verwaltet werden. Ein Posten, den Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen können. Am besten lassen Sie sich vorab Angebote für die Verwaltung machen und ziehen diesen Betrag direkt vom Bruttogewinn durch die Mietzahlungen ab, um Ihren Cashflow realistisch darzustellen. Angesichts dieser Kosten überlegen Sie sich vielleicht, ob Sie Ihre Immobilie lieber selbst verwalten möchten. Aber auch Ihre eigene Zeit ist im Endeffekt Geld wert, und Sie sollten nicht den Verwaltungsaufwand (und den Erwerb des notwendigen Fachwissens) unterschätzen.

Faktor 5: Instandhaltungsrücklage

Jeder, der Anteile an einer WEG besitzt, kennt sie natürlich: Die Instandhaltungsrücklage. Dass sie ihren Sinn hat, wird jeder verstehen – aber viele Investoren planen die eigenständige Instandhaltung ihrer Immobilie langfristig nicht oder falsch ein. Dabei gibt es verschiedene Ansätze, die hier als Orientierungsgröße dienen können. Zunächst stellt sich die Frage, wir alt Ihre Immobilie ist. Bei einem Neubau ist es ratsam, mit 0,8 bis 1 Prozent der Herstellungskosten pro Jahr zu rechnen und diese auch direkt beiseite zu legen. Bei einer Bestandsimmobilie gibt es zwei Rechenwege. Nutzen Sie die 2. Berechnungsverordnung, so ist die Empfehlung, dass Sie bei einer Immobilie, die jünger ist als 22 Jahre, pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche 7,10 Euro zurücklegen. Ist Ihre Immobilie zwischen 22 und 32 Jahren alt, so kalkulieren Sie mit rd. 9 Euro und ist sie älter als 32 Jahre, sollten es rd. 11,50 Euro sein. Der zweite Rechenweg ist die sogenannte Petersche Formel. Nutzen Sie diese, müssen Sie sogar noch mehr Rücklage ansparen. Der Rechenweg basiert auf den Herstellungskosten der baulichen Anlage und lautet: Herstellungskosten * 1,5/80 (Jahre).

Faktor 6: Finanzierung

Mit Finanzierung müssen Sie sich natürlich fast alle auseinandersetzen, aber rechnen Sie diese auch korrekt in Ihren Cashflow mit ein? Zunächst einmal sollten Sie die Gesamtkosten der Finanzierung unterteilen in Tilgung und Zinsen. Denn während die Tilgung ja der Wertschöpfung dient, sind die Zinsen reine Kosten. Deshalb sollten Sie konkret die Summe der Zinsen über den gesamten Zeitraum vorab ermitteln und vollständig zu Ihrer Investition hinzurechnen.

Faktor 7: Steuerliche Aspekte

Die Frage, wie steuerliche Aspekte Ihre Investition beeinflussen, können nur Sie selbst – und Ihr Steuerberater – beantworten. Denn die Summe entsteht anhand Ihrer persönlichen Umstände. So zahlen Sie ja für den Gewinn, den Sie mit Ihrer Immobilie machen, Einkommenssteuer. Deren Höhe richtet sich nach Ihrer Steuerklasse und Ihrem Gesamteinkommen. Auf der anderen Seite können Sie eine Absetzung für Abnutzung geltend machen, die AfA. Diese umfasst jährlich zwei Prozent des Gebäudewerts. Dabei dürfen Sie nicht den Fehler machen, den Wert des Grundstücks mit einzurechnen. Denn dieses unterliegt keiner Abnutzung und somit auch nicht der AfA.

Fazit: Als Anleger sollten Sie gerade im aktuellen Kaufpreisumfeld sehr genau alle Zahlen durchberechnen, um Cashflow und Rendite exakt zu berechnen. Nur dann sehen Sie, ob es wirklich einen Zufluss gibt – oder Sie am Ende gar kein Geschäft mehr machen.

Die Immopromeo/Grundstücksbörse Ruhr freut sich, wenn Ihnen dieser Beitrag hilft. Bei weiteren Fragen können Sie sich gerne an unsere Immobilienexperten wenden. Diesen Beitrag hat Dirk Langensiepen erstellt und berät Sie gern bei Ihren Fragen zu Ihrem Projekt rund das Thema Verwaltung.