Deutschlands Innenstädte verändern sich – das ist nichts Neues. Aber viele Vermieter gerade von Ladenlokalen trauern der „guten alten Zeit“ nach, als ein Ladenlokal in umsatzstarker Lage noch ein Garant für langfristige Mietverträge war. Warum Ihnen die neuen Bedingungen nicht nur Einschränkungen, sondern auch Chancen bieten, erklärt heute Gewerbe-Experte Rainer Post von Manfred Vossieg – Makler.
Laufzeiten von Gewerbemietverträgen
Sie besitzen Gewerbeflächen in 1a-Lage, deren Mietvertrag kurz- oder mittelfristig auslaufen wird? Dann kann es sein, dass Sie in Zukunft umdenken müssen. Aber das muss kein Anlass zur Panik sein.
Grundlagen des Gewerbe-Mietvertrags:
Der Gewerbemietvertrag unterliegt wesentlich weniger gesetzlichen Bestimmungen als ein Mietvertrag für Wohnflächen. Grundsätzlich ist er frei verhandelbar. Die gesetzliche Kündigungsfrist läuft bei Kündigung bis zum dritten Werktag jeweils bis Ende des nächsten Quartals und liegt somit zwischen sechs und neun Monaten.
Wie die Kündigungsfristen sich verändert haben
Sagen wir, Sie besitzen ein Ladenlokal in der 1a-Lage in einer größeren Stadt. Natürlich wünschen wir alle uns als Mieter einen soliden Filialisten, der mit uns einen Zehn-Jahres-Vertrag abschließt. Aber so einfach ist das heute nicht mehr. Der Handel ist aktuell unglaublichem Wandel ausgesetzt. Insofern möchten sogar große Filialisten kein langfristiges Risiko mehr eingehen und flexibler bleiben. Es wird von der Vermieterseite erwartet den Mietinteressenten hier entgegenzukommen und auch kürzere Kündigungsfristen in Betracht zu ziehen. Flexibilität in dieser Frage ist der Einstieg in den grundlegenden Erfolg der Neuvermietung.
Wie kann ich mir als Vermieter mehr Sicherheit schaffen?
Natürlich benötigen auch Sie als Investor eine gewisse Sicherheit. Hier hilft Ihnen das Verhandlungsgeschick eines erfahrenen Gewerbemaklers. Er hat das Knowhow und die Branchenkontakte, um mit potenziellen Mietern in Kontakt zu treten und marktgerechte Konditionen auszuhandeln. Müssen Sie etwa Investitionen tätigen – beispielsweise eine Nutzungsänderung für einen Gastro-Betrieb – so können Sie im Gegenzug auch Zugeständnisse erwarten. Deshalb lohnt es sich auch, gegebenenfalls bei den Branchen flexibel zu bleiben und zu investieren. Ein weiterer wichtiger Tipp ist, bei langfristigen Bindungen über Optionen unbedingt eine Wertsteigerungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen.
Wie lange sind Mieter heute bereit, sich zu binden?
Waren es früher zehn bis 15 Jahre, so können Sie heute mit einem Mietvertrag über drei bis fünf Jahre realistisch rechnen. Oft wird dann eine einseitige Kündigungsoption durch den Mieter erwartet. Viele hochwertige Filialisten, die man heute aus dem Bild einer belebten Fußgängerzone kennt, schließen fast ausschließlich Dreijahresverträge mit einer solchen einseitigen Kündigungsoption ab.
Was muss ich als Vermieter dabei beachten?
In solchen Fällen müssen Sie jede Investition ganz genau abwägen. Sei es Modernisierung oder mieterspezifischer Umbau – jede Maßnahme sollte, zusammen mit einem Experten, ganz genau kalkuliert werden. Im Anschluss sollten Sie berechnen, wie lange es dauert, bis sich Ihre Investition amortisiert hat. Auf dieser Basis wird es Ihnen auch leichter fallen, mit einem potenziellen Mieter zu verhandeln.
Eines sollte Ihnen jedoch klar sein: In den meisten Fällen kommen Sie nach einer jahrzehntelangen Vermietung bei einer Neunutzung um eine Modernisierung zur Attraktivitätssteigerung Ihrer Immobilie nicht herum.
Wer flexibel ist, gewinnt!
Natürlich hat sich der Markt für Gewerbe-Vermieter gewandelt. Niemand kann heute sagen, wie Einkaufsmeilen sich in Zukunft entwickeln werden. Selbst in 1a-Lagen kann es sein, dass Sie flexibel neue Konzepte entwickeln müssen. Kürzere Verträge, neue Branchen, Zwischenmieter, Pop-up-Stores – das sind nur einige Ideen, mit denen Sie sich auseinandersetzen sollten. Damit hat die Gewerbe-Vermietung einen Vorteil gegenüber der Wohnflächenvermietung eingebüßt, nämlich die hohe Nachfrage nach Läden. Trotzdem sollten Sie der Zukunft positiv entgegenblicken. Denn wer hier flexibel agiert, kann nach wie vor ein sehr gutes Geschäft machen. In jedem Fall ist die Beratung und Einschätzung des Gewerbemakler-Profis gefragt. Er kennt die Möglichkeiten und den Markt hautnah.
Wenn Sie auf der Suche nach interessanten Mietern und ggf. Übergangskonzepten für Ihre Gewerbe-Immobilie in Essen und dem Ruhrgebiet sind, können Sie sich gern an Herrn Post von Manfred Vossieg – Makler oder die Immopromeo wenden.