Rechtliche Neuerungen ab 2026

Was Eigentümer, Vermieter und Verwalter sowie Makler und Mieter von Immobilien jetzt wissen sollten

Auf diese rechtlichen und gesetzlichen Änderungen 2026 können sich Immobilieneigentümer, Verwalter, Vermieter und Mieter schon einmal einstellen und entsprechend vorbereiten. Einige Gesetze hat der Bundestag im alten Jahr 2025 noch beschlossen. Weitere Vorhaben wurden auf den Weg gebracht oder werden in der Regierung noch streitig diskutiert …

Textform bei Gewerbemietverträgen

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz trat am 01.01.2025 in Kraft, mit Vereinfachungen beim Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge. Ab dem Januar 2026 reicht demnach auch bei Altverträgen die Textform – bis 2026 galt eine Übergangsregelung.

Der Unterschied zwischen Schriftform und Textform liegt dabei in der erforderlichen Unterschrift: Die Schriftform (§ 126 BGB) verlangt eine eigenhändige Unterschrift auf Papier oder eine qualifizierte elektronische Signatur, während für die Textform (§ 126b BGB) eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger (z. B. E-Mail, SMS) mit eindeutiger Namensnennung des Erklärenden genügt, hier ist die handschriftliche Unterschrift verzichtbar.

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch oft Habeck-Heizungsgesetz genannt, gilt aktuell noch, soll aber ersetzt werden. Das modifizierte Gebäudemodernisierungsgesetz wird mutmaßlich im Februar 2026 im Bundestag beschlossen. Aktuell ist das (alte) GEG jedoch immer noch in Kraft und regelt den Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen mit neuen Heizungen (65 % erneuerbare Energien), wobei die verbindliche Pflicht für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt ist und schrittweise bis Mitte 2028 greift.

Für alle gilt das Ziel, bis 2045 Heizungen vollständig auf erneuerbare Energien umzustellen, wobei es umfangreiche Übergangsfristen und Förderungen gibt. Es bleibt abzuwarten, worauf sich die Regierung festlegen wird – vor allem im Hinblick auf beabsichtigte Investitionen im Gebäudebestand.

Aktuell bietet das (alte) GEG jedenfalls noch Förderungen von bis zu 70 Prozent der Kosten, wenn alte gegen neue Heizungen ausgetauscht werden. Bis das neue Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten ist, können investitionsfreudige Eigentümer also davon noch profitieren.

Gasspeicherumlage wird abgeschafft

Die Abschaffung der Gasspeicherumlage zum 01.01.2026 wurde Ende 2025 beschlossen. Diese Abgabe auf den Gaspreis wurde von 2022 bis Ende 2025 erhoben, um die staatlich angeordneten Füllstände der Gasspeicher während der Energiekrise zu finanzieren. Sie wurde zum 1. Januar 2026 für Verbraucher und Unternehmen abgeschafft, da sie nun direkt aus dem Bundeshaushalt beglichen wird.

Fernablesbare Zähler im Mehrfamilienhaus

Bis zum 31.12.2026 müssen alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein.

Der Gebäudetyp E

Bauen in Deutschland soll einfacher, günstiger und schneller werden. Dazu soll der Gebäudetyp E – E steht dabei für „einfach“ – einen großen Beitrag leisten. Beim Gebäudetyp E wird nämlich auf zahlreiche Baustandards verzichtet, die gesetzlich nicht zwingend sind. Dadurch sollen sich die Baukosten reduzieren.

Bei teuren Baustandards werden Abstriche gemacht, zivilrechtrechtlich wird auch am Haftungsrisiko gearbeitet – voraussichtlich 2026 sollen nun neue gesetzliche Regelungen zu einem Gebäudetyp-E-Vertrag erarbeitet werden. Aktuell (im Januar 2026) ist es jedoch noch nicht fix.

Die BauGB-Novelle

Die lange erwartete Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) kommt in Bewegung: 2026 will die Regierung den Wohnungsbau beschleunigen.

Die Baugesetzbuch-Novelle priorisiert dabei die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum, insbesondere in Regionen mit starker Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen. Dabei sollen Bauvorhaben unter vereinfachten Bedingungen genehmigt werden, auch wenn sie nicht ganz den bestehenden städtebaulichen Plänen entsprechen.

Durch den Abbau bürokratischer Hürden und die Vereinfachung der Genehmigungsprozesse soll schneller Wohnraum geschaffen werden. Auch hier gilt jedoch, dass aktuell jedoch leider noch nichts fix ist.

Grundsteuerreform

Seit dem 01.01.2025 gilt die reformierte Grundsteuer – bis zum Jahresende hat es in mehreren Bundesländern Klagen gegeben. Der Bundesfinanzhof (BFH), hat dem Bundesmodell bislang Rechtmäßigkeit zugesprochen. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl. I 2019, 1794) – GrStRefG – ist demnach formell verfassungsgemäß.

Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu, selbst wenn er gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen. Die Reform wird aber 2026 mutmaßlich vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe landen. Es bleibt daher spannend.

Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, möbliertes Wohnen

Im Dezember 2025 wurde ein Gesetzentwurf in die Abstimmung der Regierung gegeben, mit dem das Mietrecht verschärft werden soll. Indexmieten (die Miete wird dabei an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und kann jährlich erhöht werden, wenn die Inflation steigt) sollen demnach gedeckelt werden, geplant ist eine gesetzliche Obergrenze von 3,5 % jährlicher Steigerung, um Mieter bei hoher Inflation zu schützen.

Bei Kurzzeitvermietung und der Vermietung möblierter Wohnungen (z. B. über Airbnb) sollen die Regeln verschärft werden. Die beabsichtigte Verschärfung zielt dabei auf den Schutz knappen Wohnraums in Städten durch strengere Genehmigungspflichten ab, denn einige Städte sehen einen Rückgang des langfristigen Mietwohnungsangebots durch die Umwandlung in Ferienwohnungen, was die Mieten erhöht und soziale Verdrängung fördert. Dem soll nun entgegengewirkt werden, fix ist aber noch nichts.

Der Bundestag hat ferner die sogenannte Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Die Regelung war zuletzt bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Die Mietpreisbremse begrenzt in ausgewiesenen Gebieten den Anstieg der Miete bei der Neuvermietung einer Wohnung.

Abschaffung der Fortbildungspflicht für Makler und Verwalter

Die Bundesregierung will die Fortbildungspflicht für Immobilienmakler und Hausverwalter streichen. Dies wurde im Rahmen des jüngsten Bürokratieabbau-Pakets beschlossen. Statt auf eine Pflicht zur Weiterbildung setzt die Regierung dabei auf Vertrauen. Der Bundesrat, der dem Gesetzesvorhaben jedoch zustimmen muss, sieht das aktuell aber noch anders und ist für eine Beibehaltung der Weiterbildungspflicht. Das Bundeskabinett hat jedenfalls am 05.11.2025 einen Gesetzentwurf zum Bürokratieabbau beschlossen. Bundestag und Bundesrat werden sich also 2026 damit beschäftigen. Fix ist also noch nichts.

Streit um verpflichtende Elementarschadenversicherung

Aktuell gibt es noch keine Pflicht zur Elementarversicherung, aber die Bundesregierung plant eine Einführung. Ab einem aktuell noch ungewissen Stichtag sollen Wohngebäudeversicherungen nur noch inklusive Elementarschutz (Hochwasser, Starkregen, Erdbeben etc.) angeboten werden, wobei Bestandsverträge nachgerüstet werden sollen.

Ziel ist, die finanzielle Last bei Naturkatastrophen zu mindern, da derzeit viele Immobilien (gerade mit Keller, in Tälern, in der Nähe von Gewässern) gefährdet, aber nicht ausreichend geschützt sind. Das Thema wird vermutlich 2026 wieder Fahrt aufnehmen.

Photovoltaik und Einspeisevergütung

Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 vorerst bestehen, denn wie eingangs bereits dargelegt, besteht das alte Gebäudeenergiegesetz (GEG) aktuell ja in alter Habeck-Form noch fort.

Änderungen werden mutmaßlich im Februar 2026 beschlossen. Die Vergütung für die Einspeisung von Solarstrom aus privaten Anlagen soll nach dem Willen der Bundesregierung dann abgeschafft werden. Es bleibt also abzuwarten, worauf sich die Regierung festlegen wird, dies insbesondere  im Hinblick auf beabsichtigte Investitionen im Gebäudebestand.

Änderungen im Bereich Sozialwohnungen

Die Mietobergrenzen für öffentlich geförderte Wohnungen werden turnusgemäß an die Preisentwicklung angepasst. Zugleich steigen die Pauschalen, die Vermieter für die Instandhaltungs– und Verwaltungskosten verrechnen dürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum erhöhen sich also zum 01.01.2026 die Mietobergrenzen und Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Die Umsetzung erfordert eine schriftliche Mitteilung an die Mieter.

Standardisierung von Energieausweisen

Die EU plant eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise – das ist derzeit Pflicht. Es wird empfohlen, bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn der vorhandene Ausweis älter als zehn Jahre ist.