Steuerliche Optimierung für Immobilienbesitzer zum Jahresende 2025 – das ist noch möglich

Sehr geehrte Immobilienbesitzer,

das Jahresende 2025 bietet Ihnen erneut die Gelegenheit, steuerliche Maßnahmen zu ergreifen, um Ihre Steuerlast zu optimieren. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Hinweise und Möglichkeiten, die Sie als steuerlicher Laie mit Immobilienvermögen kennen sollten. Bitte beachten Sie, dass diese Übersicht keine individuelle Beratung ersetzt und nicht abschließend ist.

1. Werbungskosten vollständig erfassen

  • Prüfen Sie, ob alle abzugsfähigen Werbungskosten für Ihre vermieteten Immobilien vollständig erfasst sind. Dazu zählen unter anderem Reparatur- und Renovierungskosten, Fachliteratur, Fahrtkosten zu vermieteten Objekten sowie Kosten für die Mietverwaltung.
  • Kleinere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können noch vor Jahresende durchgeführt und abgerechnet werden, um den Werbungskostenabzug für 2025 zu erhöhen.
  • Es ist möglich, mit Handwerkern Abschlagszahlungen für Leistungen zu vereinbaren und noch im Jahr 2025 zu begleichen, auch wenn die Arbeiten erst im Folgejahr abgeschlossen werden.

2. Sonderabschreibungen und Abschreibungsmodelle nutzen

  • Wenn Sie in neue Mietimmobilien investieren oder Modernisierungen planen, prüfen Sie, ob Sie Sonderabschreibungen nach § 7b EStG oder andere begünstigte Abschreibungsmodelle geltend machen können [1].
  • Sonderabschreibungen ermöglichen es, bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von bis zu vier Jahren zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung abzusetzen [1].
  • Die Regelung gilt für neue Mietimmobilien sowie für grundlegend modernisierte Bestandsimmobilien. Eine Modernisierung muss eine wesentliche Verbesserung der Immobilie, insbesondere in technischer oder energetischer Hinsicht, darstellen [2].
  • Die Immobilie muss für eine bestimmte Frist vermietet werden, um die Sonderabschreibung zu erhalten. Die genaue Dauer ist zu beachten [2].
  • Durch die Nutzung von Sonderabschreibungen können Sie Ihre Steuerlast in den ersten Jahren nach der Investition deutlich senken und Ihre Liquidität verbessern [2].
  • Auch energetische Sanierungen können steuerlich begünstigt sein, etwa durch KfW-Förderprogramme oder Investitionsabzugsbeträge nach § 7g EStG [2].

3. Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen

  • Für privat genutzte Immobilien können Sie Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG steuerlich geltend machen.
  • Bei Handwerkerleistungen können 20 % der reinen Arbeitskosten (nicht Materialkosten) bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr direkt von der Steuer abgezogen werden.
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen wie Reinigung, Gartenpflege oder Kinderbetreuung können Sie ebenfalls mit 20 % der Arbeitskosten absetzen – bis zu 4.000 Euro pro Jahr.
  • Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Rechnung und die Zahlung per Überweisung. Barzahlungen werden steuerlich nicht anerkannt.
  • Die Absetzbarkeit gilt nur für privat genutzte Immobilien, nicht für vermietete oder gewerblich genutzte Objekte.
  • Um die Maximalbeträge auszuschöpfen, sollten Sie rechtzeitig vor dem 31. Dezember 2025 die entsprechenden Arbeiten beauftragen und abrechnen lassen.

4. Förderungen und Steuervergünstigungen für energetische Sanierungen

  • Nutzen Sie staatliche Förderprogramme wie die KfW-Förderung für energetische Sanierungen. Diese Programme bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für Maßnahmen wie Fassadendämmung, Fenstertausch oder neue Heizungsanlagen.
  • Das BAFA fördert ebenfalls bestimmte Maßnahmen, etwa die Installation von Wärmepumpen oder Heizungsoptimierungen.
  • Steuerlich können Sie 20 % der Arbeitskosten für energetische Sanierungsmaßnahmen an privat genutzten Immobilien absetzen, mit einer maximalen Abzugsgrenze (z.B. 1.200 Euro für Handwerkerleistungen).
  • Investitionsabzugsbeträge ermöglichen es, einen Teil der Kosten für geplante Investitionen bereits im Jahr der Planung als Betriebsausgaben abzusetzen. Die Voraussetzungen sind zu beachten.
  • Energetische Sanierungen steigern den Wert Ihrer Immobilie und machen sie zukunftssicher.
  • Achten Sie auf Antragsfristen und die korrekte Dokumentation aller Maßnahmen und Rechnungen.
  • Lassen Sie sich von Fachleuten wie Architekten oder Energieberatern beraten, um die passenden Maßnahmen und Förderanträge zu identifizieren.

5. Vorbereitung auf den Verkauf von Immobilien

  • Bei privaten Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren sollten Sie prüfen, ob sich steuerpflichtige Gewinne durch geschickte Planung reduzieren lassen.
  • Eine Eigennutzung der Immobilie für mindestens zwei Jahre kann steuerliche Vorteile bringen.

6. Optimierung im Betriebsvermögen

  • Immobilien im Betriebsvermögen bieten zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten. Prüfen Sie die optimale Zuordnung von Gebäudeteilen, Sonderabschreibungen oder die Aktivierung von Investitionsabzugsbeträgen.

7. Vermietung und Leerstand

  • Klären Sie steuerliche Aspekte bei Leerständen. Durch gezielte Maßnahmen zur Vermietung oder eine nachvollziehbare Begründung des Leerstands können steuerliche Nachteile vermieden werden.

8. Spenden und gemeinnützige Nutzung

  • Wenn Sie Immobilien für gemeinnützige Zwecke nutzen oder spenden, können Sie entsprechende Steuervergünstigungen in Anspruch nehmen.

9. Vermietung an nahe Angehörige

  • Die Vermietung an nahe Angehörige (z. B. Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern) kann steuerliche Vorteile, aber auch Herausforderungen mit sich bringen.
  • Der Mietpreis sollte sich am ortsüblichen Mietspiegel orientieren. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, kann das Finanzamt das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennen und den Werbungskostenabzug versagen.
  • Ein schriftlicher Mietvertrag mit allen relevanten Bedingungen ist notwendig.
  • Werbungskosten wie Renovierungskosten, Verwaltungskosten und Zinsen für Immobilienkredite sind grundsätzlich absetzbar, sofern die Miete marktüblich ist.
  • Die Einnahmen aus der Vermietung müssen versteuert werden. Bei zu niedrigen Mieten kann es zu steuerlichen Nachteilen kommen.
  • Vorteile sind günstiger Wohnraum für Familienmitglieder und die Vermeidung von Leerstand.
  • Klare Verträge helfen, familiäre Konflikte zu vermeiden. Der Vermieter haftet auch bei Vermietung an Angehörige für Mängel an der Immobilie.

10. Schenkung und vorweggenommene Erbfolge

  • Bei Schenkungen von Immobilien gelten bestimmte Freibeträge, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können: 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkelkinder.
  • Die Schenkungssteuer wird auf den Verkehrswert der Immobilie erhoben. Eine realistische Bewertung ist wichtig.
  • Ein schriftlicher Schenkungsvertrag ist erforderlich.

11. Nießbrauch

  • Bei Einräumung eines Nießbrauchrechts behält der Schenker das Recht, die Immobilie zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erhalten. Das bietet finanzielle Sicherheit.
  • Der Wert des Nießbrauchs mindert den zu versteuernden Betrag bei der Schenkung, da er vom Immobilienwert abgezogen wird. Die Berechnung erfolgt anhand der Lebenserwartung des Nießbrauchers und der Höhe der Erträge.
  • Nießbrauch ermöglicht es, Vermögenswerte zu übertragen, ohne die Kontrolle oder Nutzung der Immobilie zu verlieren.
  • Die Kombination von Schenkung und Nießbrauch kann eine optimale Lösung sein, um Vermögen steuerlich günstig zu übertragen und gleichzeitig weiterhin von der Immobilie zu profitieren.

12. Beratung in Anspruch nehmen

  • Es ist ratsam, sich frühzeitig mit einem Steuerberater oder Notar zusammenzusetzen, um individuelle Möglichkeiten zu prüfen und die besten Strategien für Ihre Situation zu entwickeln.