Unliebsame Mieter – so hat die Räumungsklage Erfolg!

Mussten Sie schon einmal einen unliebsamen Mieter loswerden? Als Vermieter kennen Sie das Problem: Der Verbraucherschutz hat in Deutschland eine hohe Priorität – der Vermieterschutz leider weniger. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Bedingungen auszusprechen.

Diese dann durchzusetzen, kann noch mehr Probleme aufwerfen, die nicht selten vor Gericht enden. Rechtsanwalt Michael Thomas erklärt Ihnen, zu welchen Problemen es bei Kündigung und Zwangsräumung kommen kann, und wie Sie Ihr Recht durchsetzen.

 

Kündigungsgründe

Die erste Hürde, wenn Sie einem Mieter kündigen möchten, ist der Kündigungsgrund. Eigenbedarf für Sie oder nahe Verwandte ist noch eine relativ „sichere Sache“. Schwieriger wird es schon bei säumigen Zahlungen, Störungen anderer Mieter, falsche Auskünfte über die Bonität, abfällige Äußerungen über den Vermieter und andere Ärgernisse. Im Alltag sind es gerade solche Gründe, die das Mietverhältnis oft zerrütten. Hier gilt es, sich am besten von Vorneherein die Unterstützung eines Experten zu holen. Denn ist das Kind erst in den Brunnen gefallen – sprich, wurde die Kündigung unzulässig begründet oder Mahnfristen nicht eingehalten – schwinden Ihre Chancen schnell.

Was passiert, wenn der Mieter nicht auszieht?

Ist Ihre Kündigung ausgesprochen, heißt das noch lange nicht, dass der Mieter auch auszieht. Viele Mieter wehren sich dagegen. Andere ziehen einfach nicht aus. Dann ist Ihr Mittel der Wahl die Räumungsklage. Das Ziel: die Erwirkung eines so genannten „Räumungstitels“ durch ein gerichtliches Urteil.

Wie sorge ich dafür, dass meine Räumungsklage Erfolg hat?

Für eine derartige Räumungsklage sind im Vorfeld einige wichtige Details zu beachten. Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist zunächst eine ordnungsgemäße Kündigung. Darin setzen Sie dem Mieter eine Frist zum Auszug. Im Anschluss muss noch eine Nachfrist verstrichen sein.

Hier kommt es oft schon zur ersten Überraschung, denn das Gericht fordert vom Kläger nach dem Einreichen der Klageschrift zunächst einen Gerichtskostenvorschuss an. Erst wenn dieser bezahlt ist, wird die Räumungsklage an den Beklagten durch das Gericht zugestellt.

Der beste Fall für Sie: Ihr Mieter reagiert gar nicht. Denn dann erlässt das Gericht bei schlüssiger (also begründeter) Klage ein Versäumnisurteil, welches bereits der gewünschte Räumungstitel ist.

Der schwierigere Fall: Ihr Mieter wehrt sich gegen die Kündigung. Dann wird der Fall vor dem zuständigen Gericht verhandelt. Der Ausgang ist nun keinesfalls sicher. Im Zweifel fordert das Gericht Belege für den Kündigungsgrund. Dabei können etwa Zeugen gehört und Beweise gefordert werden. Hier gilt es dann, Ihre Ansprüche zu belegen. Deshalb ist es auch sehr wichtig, dass Sie von vorneherein solche Belege sammeln. Stört ihr Mieter die anderen Bewohner im Haus, sollten Sie diese fragen, ob sie zu einer Aussage bereit sind oder etwa sogar Protokolle der Störung angefertigt haben. Schäden sollten unverzüglich per Foto dokumentiert werden usw.

Es kann sogar passieren, dass während des laufenden Verfahrens Ihr Räumungsanspruch wegfällt – etwa dann, wenn Sie wegen säumiger Miete gekündigt haben und der Mieter nun doch noch zahlt. Außerdem kann aus Gründen der unbilligen Härte eine Fristverlängerung für die Räumung durch den Mieter beantragt werden.

Was kommt nach der Räumungsklage?

Dass ein Vermieter einen Räumungstitel erhält, heißt noch lange nicht, dass der Mieter/die Mieterin auch auszieht. Immer wieder kommt es dann zur Zwangsvollstreckung. Grundsätzlich lautet der Ablauf:

  • Das Räumungsklageverfahren dauert in der Regel zwischen einem halben und einem Jahr
  • Das Urteil wird vom Gericht an Ihren Mieter zugestellt
  • Vier Wochen nach Zustellung wird es rechtskräftig
  • Die Kosten des Verfahrens (abhängig vom Streitwert) trägt dann Ihr Mieter
  • Sie besitzen nun einen Räumungstitel und können eine Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher beantragen
  • Dieser kündigt dem Mieter sein Kommen an und verlangt zunächst die freiwillige Räumung. Wird das Mietobjekt nicht freiwillig geräumt, kann der Gerichtsvollzieher ein Möbelunternehmen mit der Räumung beauftragen. Die Kosten müssen ebenfalls Sie zunächst vorstrecken.
  • Wichtig: Der Räumungstitel muss sich unbedingt auf alle Personen beziehen, auch etwa die Ehepartner, die Untermieter oder die Eltern des Mieters.

Einige wichtige Tipps zum Schluss

  • Sie sollten vorab einkalkulieren, dass Sie auf vierstelligen Kosten sitzenbleiben können, sofern Ihr Mieter nicht zahlungsfähig ist. Dabei handelt es sich um Gerichtskosten und den Vorschuss für die Zwangsvollstreckung.
  • Grundsätzlich empfiehlt es sich als Vermieter, eine entsprechende Rechtsschutzversicherung und eine Mietausfallversicherung abzuschließen.
  • Tauschen Sie in jedem Fall nach einer Zwangsräumung als erstes die Schlösser aus, nicht selten haben die Mieter sich Schlüssel nachmachen lassen!
  • Bei einer Zwangsräumung werden die Möbel des Mieters auf einer Lagerfläche oder in einem Pfandhaus eingelagert. Der Mieter hat noch zwei Monate lang die Chance, die Möbel wieder abzuholen. Die Kosten dieser Lagerung müssen Sie ebenfalls vorstrecken.
  • Selbst, wenn Ihr Mieter für mehrere Monate verschwunden ist und sogar als vermisst gemeldet wurde, dürfen Sie die Wohnung nicht eigenständig ohne gerichtlichen Beschluss kündigen (vgl. Urteil des BGH Az.: VIII ZR 45/09).

Benötigen Sie Rechtsbeistand rund um das Thema Immobilie? Rechtsanwalt Michael Thomas und die Immopromeo/Grundstücksbörse Ruhr helfen Ihnen gern weiter!