Schönheitsreparaturen im Mietrecht

In der Praxis ist es üblich, Schönheitsreparaturen durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die erforderlich sind, um „ein verschlechtertes Aussehen der Mieträume“ zu beseitigen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören …

  • Tapezieren,
  • Anstreichen der Wände und Decken,
  • Streichen der Fußböden und
  • der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
  • Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen,
  • Grundreinigung des Teppichbodens,
  • die Beseitigung von Dübellöchern, Schraubenlöchern und durch Alterung entstandener Deckenrisse.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören …

  • der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabschlusstür von außen,
  • der Anstrich von Balkontüren, Loggien oder Balkonen sowie
  • das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens.

Die sogenannte Grundsanierung ist auch dann Sache des Vermieters, wenn dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen wurden. Unter Grundsanierung versteht man abstrakt die Herstellung eines baulichen Zustands, der die Ausführung von Schönheitsreparaturen ermöglicht.

Zur Grundsanierung zählen insbesondere …

  • die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk, Putzschäden, Schwarzstaubablagerungen
  • oder die Erneuerung des Putzes.

Achtung: Enthält eine Renovierungsklausel auch eine oder mehrere dieser Grundsanierungsarbeiten, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Wer muss nun Schönheitsreparaturen übernehmen?

Viele Vermieter gehen davon aus, dass Mieter grundsätzlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Zu Unrecht! Denn nach dem Gesetz ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in Schuss zu halten. Wer Schönheitsreparaturen ausführen muss, hängt vielmehr vom Inhalt des Mietvertrages ab.

Nur wenn die Renovierung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurde, muss der Mieter ran.

Um die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter zu übertragen, ist hierzu eine ausdrückliche individuelle Regelung im Mietvertrag – eine sogenannte Renovierungsklausel oder Schönheitsreparaturklausel – erforderlich.

Renovierungsklauseln/Schönheitsreparaturklauseln können aber auch durch Formularvertrag (AGB Klauseln) vereinbart werden.

Die AGB-Klauseln im Mietvertrag müssen dabei grundsätzlich den strengen Vorschriften über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) entsprechen. Hier hat der BGH bereits im März 2015 in einer Grundsatzentscheidung, die als „D-Day“ in die Geschichte um Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen AGB einging, die Zügel erheblich angezogen. Die formularvertragliche Überwälzung bei Überlassung einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ist demnach unwirksam gemäß § 307 I, II BGB, wenn der Mieter nicht angemessen kompensiert wird.

Renovierungsklausel im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen.

Beispiel:

„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“

oder

„Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“

Allerdings ist die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel (AGB) nur wirksam, wenn

  • die Wohnung renoviert übergeben wird oder
  • die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich für die Renovierung gewährt wird.

Wann ist eine Wohnung unrenoviert?

Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Allerdings muss der Vermieter die Räume nicht stets komplett frisch renovieren, um eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben. Es kann genügen, wenn er geringe Auffrischungsarbeiten ausführt. Letzten Endes kommt es darauf an, ob die überlassene Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.

Ausgleich für unrenovierte Wohnung

Ein Ausgleich dafür, dass eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird, kann etwa darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit nur eine reduzierte oder gar keine Miete zahlt.

Dem BGH zufolge muss der aber Mieter so gestellt werden, als sei ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden. Eine halbe Monatsmiete Nachlass bei drei unrenovierten Zimmern ließ der BGH allerdings nicht als angemessenen Ausgleich durchgehen.

Bedarfsklauseln und Anfangsrenovierung

Ist durch Formularvertrag vereinbart, dass der Mieter „nach Bedarf“ oder „bei Erforderlichkeit“ zu renovieren hat, so ist auch dies unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.

Abgeltungsklausel

Für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, sind in vielen Mietverträgen Abgeltungsklauseln enthalten. Diese sehen vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss.

Nach aktueller Rechtsprechung sind Abgeltungsklauseln aber generell unwirksam, unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist.

Klausel zu Renovierung bei Auszug

Eine Formularklausel (AGB) nach der der Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unabhängig von Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückgeben muss, ist unwirksam. Hingegen ist eine individualvertraglich vereinbarte Rückgabeklausel durchaus wirksam.

Enthält der Mietvertrag neben einer individuell vereinbarten Rückgabeklausel aber auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, wird es kompliziert, es gilt dann Folgendes:

Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewirken die beiden Vereinbarungen einen sog. Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge hat. Hängt die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel ab, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.

Sind die beiden Vereinbarungen dagegen voneinander unabhängig, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel auf die Wirksamkeit der Individualvereinbarung keinen Einfluss.

Beweise sichern, Mietakte anlegen …

Der Haken bei der Sache seinerzeit und bis heute ist, dass den Wohnraummieter die Darlegungs- und Beweislast für den Übergabezustand trifft.

Das eigentlich mieterschützende Verdikt der BGH-Rechtsprechung hängt damit am seidenen Faden. Denn Prozesse kann man auch verlieren, wenn man eigentlich Recht hat, aber nicht in in der Lage ist, ist etwas genaues vorzutragen, oder das dann auch noch zu beweisen.

Mietern bleibt daher im Prinzip nichts anders übrig, als schon bei Einzug die Beweislage für eine gegebenenfalls spätere Rüge der Ihnen auferlegten Schönheitsreparaturen zu sichern, voraussetzend, dass Ihnen die Problematik beim Einzug überhaupt bewusst ist.

Strukturell gut organisierte Vermieter könnten indes wenigstens eine Mietakte haben, die Informationszugang bietet, während Mieter nach Jahr und Tag oft kaum mehr Brauchbares in Händen haben. Ihr Beweislastrisiko ist unvermindert hoch.

Eine gute Dokumentation empfiehlt sich daher grundsätzlich bereits bei Mietbeginn. Die Mietakte ist Pflicht.