Welche Versicherungen sollten Ihre Mieter in jedem Fall abschließen?

Als Vermieter möchten Sie Ihre Immobilie bestmöglich schützen – doch auch Ihre Mieter tragen Verantwortung für einen sicheren und reibungslosen Mietalltag. Viele Schäden lassen sich durch passende Versicherungen vermeiden oder zumindest finanziell abfedern. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Versicherungen für Mieter unverzichtbar sind – und warum Sie als Vermieter davon ebenfalls profitieren.

Kann ein in einer vermieteten Wohnung oder Gewerbeeinheit ein entstandener Schaden von den Mieter*innen nicht reguliert werden, ist für die Vermietung Ärger, Stress und auch ein finanzieller Schaden vorhersehbar.

1. Haftpflicht-Versicherung

Eine Haftpflichtversicherung schützt vor den finanziellen Folgen, wenn unbeabsichtigt einem Dritten einen Personen-, Sach- oder Vermögensschaden zufügt.

In Deutschland gibt es leider noch keine Pflicht zum Abschluss einer Privat-Haftpflicht-Versicherung, obwohl diese Versicherung als besonders existenzsichernd gilt und in der Regel für eine Familie unter 100,- € Bruttojahresprämie liegt. In Deutschland sind in etwa 83 % der Haushalte haftpflichtversichert. Somit ist jeder fünfte Mieter ohne Versicherungsschutz.

Im Bereich vermieteter Gewerbeeinheiten spricht man von einer Betriebs- oder Berufs-Haftpflichtversicherung. Leider gibt es hier keine aktuellen repräsentativen Daten darüber, wie viele Betriebe in Deutschland eine derartige Versicherung abgeschlossen haben. Einige bestimmte Berufsgruppen sind jedoch gesetzlich verpflichtet, eine solche Versicherung zur Berufsausübung abzuschließen. Darunter fallen vor allem viele Freie Beruf wie z. B. Anwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Architekten und Ingenieure sowie Ärzte und andere Heilberufe.

Über die in den Versicherungen vereinbarten „Mietsachschäden“ übernimmt die Versicherung etwaige Schäden an der Immobilie in Form fest eingebauter Gegenständen in der Wohnung – zum Beispiel Fenster, Türen, Böden oder vermietetes sonstiges Inventar.

Zudem sichert eine gute Haftpflicht-Versicherung auch immer einen Anspruch beim Verlust eines Schlüssels für eine vermietete Einheit ab. Über diese Deckung kann sich der Vermieter den Austausch des Schlosses sowie der Erstellung neuer Schlüssel ersetzen lassen. Gerade bei großen Schließanlagen ohne modernen Transponder oder Schlüsselkarte kann das schnell sehr teuer werden.

2. Tierhalter-Haftpflichtversicherung

Mieter mit einem Hund benötigen eine separate Hundehalter-Haftpflichtversicherung. Diese ist in vielen Bundesländern bereits Pflicht. Sie kommt speziell für Schäden auf, die der Hund in der Wohnung verursacht. Die Bedingung dafür: Der Schaden muss plötzlich entstehen und nicht allmählich. Andere Haustiere wie Katzen oder Vögel sind über die Privathaftpflicht-Versicherung gedeckt. Bei exotischen Tieren wie z. B. Schlangen sollten Sie den Einschluss in die PHV vorsichtshalber prüfen.

3. Hausrat-/Inhalts-Versicherung

Jeder Mieter sollte eine entsprechende Sachversicherung abschließen, im Privatbereich Hausrat-Versicherung genannt. Im gewerblichen Bereich heißt die Deckung Inhalts-Versicherung. Grundsätzlich dient diese Versicherung lediglich der Absicherung des Mieters. Hier gibt es allerdings auch einige Leistungspunkte, die für einen Vermieter interessant sein könnten: Wenn ein Einbrecher versucht, in die Einheit einzudringen – etwa durch Aufhebeln eines Fensters oder Aufbrechen einer Tür – entsteht dabei häufig auch ein Schaden am Gebäude selbst. Obwohl die Immobilie selbst natürlich nicht zum Hausrat zählt, übernimmt die Hausratversicherung die Kosten für die Beseitigung des Gebäudeschadens, wenn Sie im Zusammenhang mit einem Einbruch stehen. Eine Forderung gegen den Mieter würde ansonsten ins Leere verlaufen, da dieser in der Regel für „höhere Gewalt“ nicht haftbar zu machen ist.

Auch für Mieter ist diese Versicherung wichtig, selbst wenn sich keine großen Werte in den Räumlichkeiten befinden. Sollte sich ein größere Feuer- oder Wasserschaden ereignen und die Wohnung unbewohnbar machen, übernimmt die Versicherung die Kosten für eine vorübergehende Unterbringung in einem Hotel oder an einem vergleichbaren Ort. Der Mieter ist lediglich berechtigt, die Miete bis 100 % zu kürzen. Oft reicht die Miete jedoch nicht aus, um eine vorübergehende Unterbringung auszugleichen. Zudem werden auch die Lagerungskosten des Inventars übernommen, für die ein Mieter sonst eigenständig aufkommen müsste.

4. Glas-Versicherung

Wie schon erwähnt, übernimmt die Haftpflicht-Versicherung die Beschädigungen an Fenstern. Dazu zählen die Glaseinsätze des Fensters jedoch nicht. Hier gibt es in den meisten Bedingungen auf dem Markt einen gesonderten Ausschluss. Grund dafür ist, dass man sich hier anderweitig hätte absichern können. Deshalb gibt es hier immer den zusätzlichen Einschluss einer Glasbruch-Versicherung, die für die Beschädigungen an der Gebäude- und im eigenen Interesse auch an der Mobiliar-Verglasung aufkommt.

Als Vermieter hat man zudem die Möglichkeit, eine entsprechende Glasbruch-Versicherung in der Gebäude-Versicherung oder als separaten Vertrag zu vereinbaren und die Kosten im Zuge der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.

Kann man vom Mieter den Abschluss von Versicherungen einfordern?

Rechtlich gesehen gibt es bei Bestandsverträgen nicht die Möglichkeit, Mieter im Nachgang zum Abschluss einer der genannten Versicherungen zu zwingen. Mieter*innen bleibt es selbst überlassen, ob sie selbst für eventuelle Schäden aufkommen oder sich entsprechend versichern.

Sind Gefahren für ein erhebliches Schadenpotential nicht zu übersehen, dürfen Vermietende sogenannte Individualvereinbarungen treffen. Lediglich bei Neuvermietungen könnte die Vorlage eines Versicherungsnachweises als Grundlage für die Willenserklärung des Vermieters an die Unterzeichnung des Mietvertrages gekoppelt werden. Auch die Aufrechterhaltung des Vertrages sollte Teil des Mietvertrages sein. Generell sollte bei der Mieterauswahl immer die Tendenz zu Mietern gehen, die Nachweise erbringen können, damit Ihnen als Vermieter im Schadenfall viel Stress und Diskussionen erspart bleiben.