Sind Sie auch auf der Suche nach Anlage-Immobilien? Angesichts der aktuellen Zinslage ist der Markt natürlich ziemlich abgegrast. Da ist es nicht verwunderlich, dass viele Investoren quasi die Katze im Sack kaufen – Hauptsache schnell zuschlagen, wenn man ein gutes Angebot wittert. Aber wenn Sie Ihr Immobilienportfolio wirklich aufwerten möchten, ist eine gewisse Ruhe und Sorgfalt unverzichtbar. Andernfalls kann das viel Geld kosten. Sebastian Tolckmitt von Tolckmitt Architekten erklärt heute, worauf es bei der Due Diligence für Immobilieninvestoren ankommt.

  1. Persönliche Begehung:

Das mag zunächst banal klingen, aber viele Investoren kaufen heute tatsächlich, ohne das Objekt jemals selbst besichtigt zu haben. Dabei ersetzt nichts einen direkten Blick auf die Immobilie. Am besten besichtigen Sie zu zweit vom Keller bis zum Dach, idealerweise mit einem Fachmann. Das kann ein Bausachverständiger sein oder ein Architekt, auf jeden Fall aber ein Fachkundiger, für den die Einschätzung von Immobilien zum Tagesgeschäft gehört.

  1. Mieterkontakt

Der persönliche Kontakt zu Mietern vor dem Kauf eines vermieteten Objekts ist etwas, was viele Investoren scheuen. Dabei verrät er Ihnen extrem viel über eine Immobilie: Wie ist die Atmosphäre im Haus? Sind die Mieter „Problememacher“ oder handelt es sich um ruhige Mietverhältnisse? Gibt es vielleicht bekannte Probleme im Haus – auch baulicher Natur – die jemand, der schon seit Jahren hier wohnt, ganz genau kennt? Wie zufrieden sind die Mieter, hat jemand vor, in naher Zukunft auszuziehen? Und: In welche Richtung entwickelt sich das Viertel? Die Mikrolage entscheidet viel über Preisentwicklung einer Immobilie.

  1. Genehmigungen checken

Ein ungenehmigter Anbau oder Ausbau kann für viel Ärger und Kosten sorgen. Außerdem entscheidet er auch mit über die Quadratmeteranzahl bei der Wohnfläche. Ein Experte sieht oft schon bei der ersten Begehung einer Immobilie, welche Bereiche er noch einmal genau auf Genehmigung prüfen muss.

  1. Schadensanalyse

Eine Immobilie verfügt – wie jeder Gebrauchsgegenstand – über eine gewisse Lebensdauer. Insofern gibt es praktisch immer Schäden und Instandsetzungsmaßnahmen, die in absehbarer Zukunft erfolgen müssen. Das ist nicht schlimm, muss aber exakt kalkuliert und beim Kaufpreis mit bedacht werden. Insbesondere sollten Sie Wert legen auf:

  • optische Schadensanalyse
  • Feuchtigkeitsmessungen an relevanten Stellen
  • Eine Einteilung notwendiger Arbeiten in Kategorien: kurzfristige Investitionen, mittelfristige (5-10 Jahre) und langfristige Instandsetzung, z.B.: wann ist die Lebensdauer des Dachs abgelaufen

  1. Größenkontrolle

Der Kaufpreis einer Immobilie hat viel mit der Wohnfläche zu tun – ebenso im Übrigen wie die Miete, die sich nach der tatsächlichen Wohnfläche berechnet und nicht nach dem im Mietvertrag festgehaltenen Wert. Deshalb sollte immer überprüft werden, ob die Angaben zur Fläche auch korrekt sind. Denn die Berechnung ist nicht ganz einfach und erfordert viel Sorgfalt. Generell sollten Sie nur der Berechnung eines Fachmanns vertrauen und nicht den handschriftlichen Notizen des Voreigentümers.

  1. Bauakte einsehen

Zugegeben, der Gang zum Bauamt ist lästig… aber vor dem Immobilienkauf ebenso unverzichtbar wie ein intensiver Blick in das Grundbuch. Denn die Bauakte verrät Details, auf die Sie andernfalls erst nach dem Kauf stoßen.

  1. Brandschutz

Besonders seit dem schweren Hochhausbrand in London findet der Brandschutz – gerade in Mehrfamilienhäusern – noch mehr Beachtung. Hier sollte genauestens überprüft werden, ob das Gebäude modernen Anforderungen entspricht und alle Maßnahmen ordnungsgemäß durchgeführt wurden.

  1. Wartungszustand

Der Wartungszustand einer Immobilie ist entscheidend für den Werterhalt. Wird das Objekt nicht entsprechend gepflegt, leidet auch die Bausubstanz. Das beginnt beim Dach und endet bei der regelmäßigen Reinigung und Kontrolle von Lichtschächten im Keller.

Für Investoren, die gar nicht selbst aus der Region kommen oder solche, die vor der Investition Ihres Vermögens eine fachkundige Meinung einholen wollen, bietet Sebastian Tolckmitt die oben genannten Punkte in frei bestimmbarer Tiefe auch in Vertretung an. Der Investor erhält dann eine zerstörungsfreie, aber tiefgehende Prüfung mit dem entsprechenden Equipment sowie im Anschluss ein Protokoll mit Fotos und Maßnahmenkatalog. Dazu gibt es auch Kostenkennwerte für notwendige Maßnahmen.

All diese Punkte umfassen selbstverständlich nur rein bauliche und wartungsrelevante Aspekte. Die Due Diligence Prüfung nach finanziellen Aspekten (eingesetztes Kapital, Rendite usw.) ist ein gesondertes Thema.

Immobilien-Investment ist ein komplexes Thema. Sie haben noch Fragen? Kommen Sie gerne auf uns zu, die Immopromeo/Grundstücksbörse Ruhr freut sich, Ihnen weiterzuhelfen.