Was Sie jetzt über das neue „Heizungsgesetz“ wissen sollten.

… es ist umstritten, gut für unser Klima und es steht in den Startlöchern: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll zu Jahresbeginn 2024 wirksam werden. Es wurde lange diskutiert, um die Wärmewende effizient und sozialverträglich einzuleiten. Laut Heizungsgesetz dürfen ab 2045 dürfen Gebäude dann nur noch klimaneutral mit Erneuerbaren Energien geheizt werden. Aber wie gestaltet das Gesetz den Übergang?

Was müssen Immobilienbesitzer bedenken?  

Auch wenn es zu Jahresbeginn kommt, greifen viele Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes erst in den kommenden Jahren. Schrittweise gestaltet es die Wärmeversorgung klimafreundlich, planbar, kostengünstig und stabil: Spätestens bis zum Jahr 2045 dann müssen alle Heizungen vollständig mit Erneuerbaren Energien betrieben werden.

Unter anderem sieht das Heizungsgesetz eine Beratungspflicht vor, denn größere Entscheidungen sollte man immer umfassend informiert treffen.

Heizungen – wie ist der Status quo?

Noch zu viele fossile Brennstoffe: Die Energiewende im Bereich Heizen ist für die klimapolitischen Ziele und unsere Unabhängigkeit von Importen fossiler Energie unabdingbar, denn über ein Drittel des gesamten Energiebedarfs brauchen wir in Deutschland fürs Heizen unserer Gebäude und Warmwasser. Fast jeder zweite Haushalt heizt mit Erdgas, ein Viertel mit Heizöl.

Wärmeplanung: Erst einmal sind die Kommunen dran

Die neuen Regelungen des GEG betreffen ab 2024 allerdings erst einmal vor allem für Neubaugebiete, denn im ersten Schritt sind die Kommunen gefragt: Sie müssen eine verbindliche Wärmeplanung erarbeiten und präsentieren, bevor der einzelne Bürger entscheiden und handeln muss.

Wo wird es eine klimafreundliche Fernwärmeversorgung geben? Erfolgt die zukünftige Wärmeversorgung dezentral in den Haushalten – beispielsweise durch Wärmepumpen – oder zentral durch Fernwärme? Wo soll das Gasnetz auf Wasserstoff umgerüstet werden? Auf Basis dieser Informationen können Eigentümerinnen und Eigentümer dann Entscheidungen treffen, ob sie das Angebot einer zentralen Wärmeversorgung nutzen möchten – oder auf eine andere technische Lösung setzen, wenn sie auf Erneuerbares Heizen umsteigen.

Städte mit über 100.000 Einwohnern haben für ihre Planung laut Wärmeplanungsgesetz bis Mitte 2026 Zeit, die restlichen Kommunen bis 2028. Erst wenn die Planung steht, gelten die Vorgaben des Gesetzes zum Heizen mit mindestens 65 Prozent Erneuerbaren Energien auch für Bestandsgebäude.

Alte Öl- und Gasheizungen – was passiert mit ihnen?

Funktionierende Öl- und Gasheizungen sollen erst einmal weiterlaufen und bei Bedarf repariert werden können. „Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für bestehende Heizungen“, heißt es von der Bundesregierung. Die Austauschpflicht gilt unverändert nur für 30 Jahre alte Standardheizkessel.

Im Jahr 2023 dürfen Haus- und Wohnungsbesitzer noch eine vollständig mit Gas betriebene Heizung einbauen. Sie sollten sich diesen Schritt allerdings gut überlegen: Die Neuinstallation einer Gasheizung ist zwar zunächst relativ günstig, es ist aber absehbar, dass die Gaspreise – allein schon wegen der Erhöhung des CO2-Preises – in den kommenden Jahren deutlich steigen werden.

Neue Heizung von 2024 bis Fristende

Welche Heizungen können neu verbaut werden? Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung verpflichtend zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden.  Neben elektrischen Wärmepumpen und dem Anschluss an ein Fernwärmenetz sind auch neue Pellet- und Holzheizungen, eine Stromdirektheizung, das Heizen mit Solarthermie oder Hybridheizung, die mit Erneuerbaren und fossilen Brennstoffen arbeitet, möglich. Sogar wasserstofftauglich Gasheizungen können immer noch neu eingebaut werden. Auch moderne Ölheizungen, die 65 Prozent erneuerbare Kraftstoffe beimischen können, können im Bestand weiter eingebaut werden.

Steht einem Haushalt in der Zukunft kein grüner Wasserstoff fürs Heizen zur Verfügung, gelten gestaffelte Auflagen: Bis zum Ende der Fristen für die Wärmeplanung dürfen weiterhin neue Brennwertheizungen eingebaut werden, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Sie müssen allerdings ab 2029 einen bestimmten Anteil an Erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen:

  • 2029: mindestens 15 Prozent
  • 2035: mindestens 30 Prozent
  • 2040: mindestens 60 Prozent
  • 2045: 100 Prozent

Neue Heizung nach Ablauf der Fristen

Nach Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung in den Jahren 2026 bzw. 2028 können grundsätzlich auch weiterhin Gasheizungen eingebaut werden, die mit 65 Prozent erneuerbarem Brennstoff (Biomethan, grünem oder blauem Wasserstoff) betrieben werden. Dann müssen Eigentümerinnen und Eigentümer die Pflicht zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Einbau einer neuen Heizung erfüllen. Eine Ausnahme davon gilt nach den jetzigen Plänen zum Gesetz für alle Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, bei denen ein sozialer Härtefall vorliegt. In Härtefällen können Eigentümerinnen und Eigentümer von der Pflicht zum Erneuerbaren Heizen befreit werden.

Sieht die kommunale Wärmeplanung eine Versorgung mit Wasserstoff im Gasnetz verbindlich vor und ist die Gasheizung auf 100 Prozent Wasserstoff umrüstbar, kann man die Gasheizung noch bis zur Umstellung mit bis zu 100 Prozent fossilem Gas betreiben.

Funktionierende Heizungen

Immobilienbesitzer können Heizungen, die noch funktionieren oder repariert werden können, weiter betreiben. Muss eine Erdgas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden, weil sie nicht mehr repariert werden kann oder bei einem Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre alt ist, gelten pragmatische Übergangslösungen und lange Übergangsfristen. Während der Übergangsfrist von fünf Jahren können Sie als Eigner Heizungsanlagen einbauen, die nicht die Anforderungen von 65 Prozent Erneuerbare Energien erfüllen.

Was bedeutet das GEG für (Ver-)Mieter?

Das Gebäudeenergiegesetz soll Mieterinnen und Mieter schützen und Vermieterinnen und Vermietern Anreize bieten: Sie dürfen Kosten auf ihre Mieter umlegen – bei Einhaltung von Bedingungen und Vorgaben, die verhindern, dass sie etwa ein sehr schlecht gedämmtes Haus mit einer Wärmepumpe ausstatten und Mieterinnen und Mieter dadurch übermäßig hohen Stromkosten ausliefern.

Welche Förderungen bekommen Eigentümer?

Heizungsanlagen sind zuletzt deutlich teurer geworden. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) unterstützt den Einbau eines neuen Heizsystems wahlweise mit einem Zuschuss oder einem zinsgünstigen Kredit.

Wer ab 2024 eine klimafreundliche Heizung einbaut, erhält eine Grundförderung von 30 Prozent der Kosten. Für den Austausch einer alten fossilen Heizung bis einschließlich 2028 winkt zusätzlich ein Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent. Haushalte mit zu versteuerndem Einkommen von bis zu 40.000 Euro jährlich erhalten einen weiteren Bonus von 30 Prozent. Sie können die Boni bis maximal 70 Prozent der Kosten miteinander kombinieren.

Bei Mehrparteienhäusern liegen die maximal förderfähigen Kosten bei 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, für die zweite bis sechste Wohneinheit bei je 10.000 Euro, ab der siebten Wohneinheit bei je 3.000 Euro.

Die gesetzlich vorgeschriebene Energieberatung durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten können Sie über die Bundesförderung Energieberatung Wohngebäude (EBW) fördern lassen. Für Neubauten gibt es das Förderprogramm „klimaneutraler Neubau“ des BMWSB.

Der Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent bis 2028 verliert dann alle zwei Jahre 3 Prozentpunkte. Er steht allen selbstnutzenden Wohneigentümern offen, deren Gasheizung zum Zeitpunkt der Antragsstellung mindestens 20 Jahre alt ist, oder die noch eine Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung besitzen.

Zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüssen für den Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen stehen Haushalten mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 90.000 Euro zur Verfügung, um auch ältere oder einkommensschwächere Personen zu unterstützen, die keine regulären Kredite erhalten würden. Das Ausfallrisiko dieser Kredite übernimmt der Bund.

Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen? Ja, das geht.

Wer vermietet, darf künftig maximal zehn Prozent der Kosten einer klimafreundlichen Heizung auf die Mieter umlegen, wenn eine staatliche Förderung in Anspruch genommen und die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wurde.

Wer auf staatliche Förderung verzichtet, kann noch maximal acht Prozent der Kosten umlegen. In beiden Fällen darf die Jahresmiete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter steigen. Bei weiteren Modernisierungen wie neuen Fenster oder Isolierung darf die Miete auch stärker steigen, um maximal drei Euro pro Quadratmeter.

Zugleich gilt eine Kappungsgrenze: Die Monatsmiete soll sich durch eine neue Heizung nicht um mehr als 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen dürfen. Bleibt es nicht bei diesen Modernisierungsmaßnahmen und kommen weitere hinzu, können es wie bisher zwei bis drei Euro sein.

Ein Mieter kann sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung auf eine unbillige Härte berufen.

Bei Indexmietverträgen, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind, sind Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen – auch, wenn die neue Heizungsanlage gesetzlich vorgeschrieben ist.

Als Vermieter kann man eine Mieterhöhungsvariante auswählen. Bei der neuen Variante „Mieterhöhung in Kombination mit Förderung“ dürfen nur 50 Prozent der Kosten für die Wohnung, die für die Modernisierung und Instandhaltung anrechenbar sind (also Kosten abzüglich 15 Prozent), als Grundlage für die monatliche Mieterhöhung verwendet werden. Es gibt jedoch Ausnahmen für Neubauten ab 1996 und modernisierte Gebäude, die nachweisbar den Effizienzhausstandart 115 oder 110 erfüllen.

Was ändert sich bei den Heiz- und Betriebskosten?

Die Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage können wie bisher als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Auch hier müssen CO2-Kosten nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden, wenn sie anfallen.

Beim Einbau von Wärmepumpen muss künftig der Verbrauch erfasst werden. Dazu müssen Eigentümer bis zum 30. September 2025 erstmalig Verbrauchserfassungsgeräte einbauen. Danach gelten die Abrechnungsvorschriften der Heizkostenverordnung.

Wird ein Warmmietenmodell auf die Verbrauchsabrechnung umgestellt, muss der Vermieter in den Jahren 2022, 2023 und 2024 den Durchschnittswert der jährlichen Kosten für Wärme und Warmwasser ermitteln und den Anteil einzelner Wohneinheiten entsprechend ihrer Fläche berechnen. In die Betriebskostenverordnung werden dann auch die zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stromkosten aufgenommen.