Umkehrhypotheken – Mittel für Sanierungen auch bei geringem Einkommen

Die umgekehrte Hypothek hilft, Heizung, Dämmung und Co. auch im höheren Alter zu modernisieren.

Die EU und Deutschland haben sich ehrgeizige Ziele für die Energiewende gegen den Klimawandel gesetzt, dem Gebäudesektor kommt bei der Dekarbonisierung eine wichtige Rolle zu. Nach dem im September im Bundestag verabschiedeten als „Heizungsgesetz“ bekannten Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Bauherren und Eigentümer ab 2024 beim Einbau neuer Heizungen auf erneuerbare Energien achten. Sie sollten daher einkalkulieren, dass in den kommenden Jahren auf sie die Verpflichtung zu energetischen Sanierungen zukommt. Was aber tun, wenn die finanziellen Mittel knapp sind und das eigene Kapital größtenteils im Eigentum, der selbstgenutzten Immobilie gebunden ist? Eine Umkehrhypothek ist eine Kreditform, die hier passgenau helfen kann, aber nicht allgemein bekannt ist. 

Das Dilemma: viel Sanierungsbedarf, aber wenig flüssige Mittel

Hohe Energiekosten, gestiegene Lebenshaltungskosten und nicht zuletzt die Inflation belasten die privaten Haushalte, dazu kommt mancherorts der Bedarf zur energetischen Sanierung und/oder Modernisierung der Heizungsanlage. Dieser betrifft aber nicht nur den Klimaschutz, sondern auch finanzielle Gesichtspunkte.

Durch die anstehende CO2-Bepreisung werden die Heizkosten in den kommenden Jahren schrittweise ansteigen. Gleichzeitig wird der energetische Zustand einer Immobilie – neben den drei Faktoren Lage, Lage und Lage – zunehmend Einfluss auf ihren Wert und ihre Werthaltigkeit haben. Man sieht es bereits in der Praxis: Immer mehr Interessenten fragen bei Besichtigungen nach dem Energieausweis, teilweise sogar nach Energieberatungen. Sie wollen genau wissen, wie zukunftsträchtig und kosteneffizient die dort verbaute Heizungsanlage ist – selbst bei einer Wärmepumpe.)

Die mögliche Lösung bei Geldbedarf im Alter: eine umgekehrte Hypothek

Gerade betagtere Eigentümer kommen bei Sanierungsbedarf sogar bei schuldenfreien Immobilien in die Bredouille, keinen Zugang zu klassischen Kreditoptionen zu haben. Die Banken verweigern diese, wenn längere Laufzeiten für die Rückzahlungen bei älteren Kreditnehmern – klassisch im Rentenalter – nicht mehr in Frage kommen. Was sollen Eigentümer tun, die über ein begrenztes Einkommen verfügen und deren Kapital in der selbstbewohnten Immobilie gebunden ist?

Hier kommt die umgekehrte Hypothek alias Umkehrhypothek oder Rückwärtshypothek ins Spiel: Sie stellt eine spezielle Art der Hypothek dar. Ihre Besonderheit liegt darin, dass der Darlehensnehmer Eigentümer der Immobilie bleibt, anders als bei anderen Modellen wie dem klassischen Verkauf oder der Verrentung mit lebenslangem Nießbrauch oder Wohnrecht. Eine Umkehrhypothek ermöglicht es Hausbesitzern also, einen Teil des Eigenkapitals ihres Hauses in Bargeld umzuwandeln, ohne das Haus verkaufen zu müssen.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

  1. Ein Hausbesitzer nimmt eine Umkehrhypothek auf sein Haus auf.
  2. Statt wie bei einer herkömmlichen Hypothek monatliche Zahlungen an die Bank zu leisten, erhält der Hausbesitzer regelmäßige Zahlungen oder einen Pauschalbetrag.
  3. Die Zahlbeträge werden vom Eigenkapital des Hauses abgezogen.
  4. Die Hypothek wird samt aufgelaufener Zinsen und Gebühren zurückgezahlt, wenn der Hausbesitzer stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft umzieht.

Pro und Contra der Umkehrhypothek

Die umgekehrte Hypothek kann älteren Hausbesitzern helfen, notwendige Investitionen in ihre Immobilie zu tätigen oder ihren Lebensstandard im Ruhestand zu erhöhen. Sie nutzen das in ihrem Haus gebundene Kapital, ohne es verkaufen zu müssen. Sie bleiben Eigentümer, während sie vom Wert des Hauses profitieren und nur die Zinsen bedienen.

Eine Investition in die energetische Sanierung der Immobilie kann spürbar die laufenden Kosten senken und den Wert des Gebäudes dauerhaft sichern.

Weil Grundschulden, Zins und Tilgungen gestundet werden, baut sich die Schuldenlast im Gegensatz zum klassischen Baukredit von Jahr zu Jahr auf; daher der Name Umkehrhypothek. Anfallende Zinszahlungen summieren sich mit der Zeit auf die Kreditsumme, ohne dass Tilgungen vorgenommen werden. Als „Begleiterscheinung“ schmälert diese Kreditform also beim Auszug oder Versterben des Kreditnehmers das im Haus verbleibende Eigenkapital beziehungsweise das Erbe.

Eine Umkehrhypothek hat klare Vorteile, ist aber nicht für jeden geeignet. Um die individuell beste Wahl aus Umkehrhypothek, vorgezogener Verkauf, Teilverrentung, Teilverkaufsmodell oder Leibrente zu treffen, sollten Sie sich persönlich beraten lassen.

Sie möchten mehr zum Thema Umkehrhypothek und zum Wert Ihrer Immobilie wissen?
Dann wenden Sie sich gerne an uns – wir stehen Ihnen jederzeit gern zur Verfügung!