Glasfaser in Essen wächst: Umlage-Tipps für Vermieter

Nachdem jahrelang wenig passiert ist, macht der Breitbandausbau für das Glasfasernetz aktuell in vielen Stadteilen von Essen massive Fortschritte. Viele Eigentümer und Vermieter entscheiden sich jetzt für einen Glasfaseranschluss, der eine schnelle und stabile Verbindung bietet. Sie macht die inzwischen überaus beliebte Homeoffice-Nutzung und auch das TV-Angebot angenehmer und ausfallsicherer. Sind Sie unsicher, ob Sie Ihre Immobilien mit Glasfaser ausrüsten sollen? Kann man dabei Kosten umlegen? Wie bieten Immobilienbesitzern eine Entscheidungshilfe.

Können Sie die Glasfasernetz-Anschlusskosten auf Ihre Mieter umlegen?

Zu den ersten Essener Stadtteilen, in denen Glasfaserkabel verlegt werden, gehören Katernberg, Werden, Kray, Kupferdreh, Stadtwald, Heidhausen, Burgaltendorf, Byfang, Fischlaken, Rellinghausen, Schonnebeck, Überruhr-Hinsel und Überruhr-Holthausen. Weitere Stadtteile folgen. Viele Immobilieneigner müssen sich also überlegen, ob sie sich für einen Anschluss entscheiden. Wenn es darum geht, die Kosten für einen Anschluss ans Glasfasernetz umzulegen, bieten sich drei Lösungsansätze an:

1. Modernisierungserhöhung der Miete

Vermieter dürfen bei Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Da es sich beim Glasfaserausbau um eine Modernisierung handelt, können Vermieter hier grundsätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung anstreben und so ihre Rendite erhöhen.

Welche Voraussetzungen müssen Sie als Vermieter erfüllen?

Als Vermieter müssen Sie mit den infrage kommenden Netznutzern unter anderem vertraglich regeln, dass der Glasfaseranschluss im Eigentum der Vermieter steht und mit dem öffentlichen Telekommunikationsnetz verbunden ist. Gehört die Glasfaserinfrastuktur Ihnen als Vermieter, sind Sie auch für ihren störungsfreien Betrieb verantwortlich. Open Access: Stellen Sie als Vermieter auch gleich klar, dass Ihre Mieter ihren Telekommunikationsdienstleister weiterhin frei wählen können.

Formelle Anforderungen des Gesetzes

Die Mieter müssen 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme schriftlich informiert werden.
Die Ankündigung muss folgende Informationen enthalten:

• Art und Umfang der Modernisierung
• Beginn und Dauer der Maßnahme
• Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll
• künftige Betriebskosten
• Information über den möglichen Härtefalleinwand (§ 559 Abs. 4 BGB)

2. Modernisierungsvereinbarung

Unser Tipp: Sie sollten als Vermieter alternativ zunächst versuchen, mit Ihren Mietern eine Modernisierungsvereinbarung abzuschließen. Denn häufig sind Mieter sehr an der Verbesserung der technischen Infrastruktur ihrer Wohnung interessiert und auch gerne bereit, dafür mehr zu bezahlen. (Das erspart dann auch die Einhaltung der unter Punkt 1 genannten formellen gesetzlichen Voraussetzungen.)

Glasfaser in Essen: Wie wird die Modernisierungsvereinbarung unterschriftsreif?

Als Ergänzung zum Mietvertrag beschreibt die Modernisierungsvereinbarung vorsorglich alle Aspekte der Modernisierungsmaßnahme, stellt sie also in zeitlicher, technischer und finanzieller Hinsicht klar dar. Vor allem muss sie die Aufwendungsersatzansprüche oder die Mieterhöhung beinhalten. Ist dann alles geregelt, fehlt nur noch die Unterschrift der Vertragsparteien.

3. Umlage der Glasfaserausbaukosten auf die Betriebskosten

Wo finden Sie die gesetzliche Grundlage für die Umlagefähigkeit der Glasfasernetze? Das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKG) regelt, welche jährlichen Kosten Grundstückseigentümer verlangen können, die eine Immobilie erstmals mit Glasfaser ausgerüstet haben.

Wichtig: Kostendeckel bei der Umlage in den Betriebskosten

Die umlagefähigen Kosten sind dabei auf € 540,00 pro Wohnung gedeckelt (Stand Juli 2023) und können über maximal 9 Jahre und somit auf € 60,00 pro Jahr beschränkt in die Betriebskostenrechnung aufgenommen werden. Konkret bedeutet das: Von Mietern sind dann monatlich € 5,00 für die Bereitstellung von Glasfaser in Essen als zusätzliche Betriebskosten zu zahlen – und zwar unabhängig davon, ob sie die Glasfaserleitung in Anspruch nehmen oder nicht.

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