Die Preise steigen immer weiter: Seit Juli 2021 ist die Inflation in Deutschland auf Rekordniveau. Dafür gibt es vor allem zwei Gründe:

• Basis-Effekt als Reaktion auf die coronabedingte Senkung der Mehrwertsteuer 2020 – dadurch sanken die Preise für viele Güter
• Der Krieg in der Ukraine und die dadurch explodierten Rohstoff- und Energiepreise

Wie wird die Inflation gemessen?

Abgebildet wird sie als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat. Der Verbraucherpreisindex stellt die Preissteigerung aller Waren und Dienstleistungen dar, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Im Mai 2022 lag die Inflationsrate etwa bei +7,9 %.

Haben Sie Ihre Miete wertgesichert?

Alles wird also teurer – gerade rund um die Immobilie – doch wie bekommen Sie das Geld wieder rein, damit Ihre Anlage-Immobilie nicht an Wert verliert?

Viele Vermieter von Gewerbe-Immobilien nutzen bereits eine Indexmietvereinbarung, um ihre Miete gegen die Inflation wertzusichern. Doch auch bei Wohnraum-Mietverträgen ist das möglich. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass die Miete durch den Verbraucherpreisindex bestimmt wird. Die entsprechende gesetzliche Regelung finden Sie in § 557b BGB.

Der Indexmietvertrag muss wirksam vereinbart sein. Dann können Sie aber alle 12 Monate die Miete erhöhen und nicht, wie bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete im regulären Mietvertrag, immer erst nach 15 Monaten. Jeweils ab dem übernächsten Monat, nachdem die Mitteilung über die Mietpreisänderung zugegangen ist, muss der neue Betrag bezahlt werden. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht notwendig.

Auch die Kappungsgrenze, nach der eine Mietpreiserhöhung innerhalb von drei Jahren nicht höher sein darf als 15/20 Prozent, gilt für Indexmietverträge nicht. Bei einer gültigen Mietpreisbremse ist nur die Anfangsmiete der Indexmiete betroffen, nicht aber die Index-Mieterhöhung.

Nachteile der Indexmiete für Sie als Vermieter

Natürlich gibt es immer zwei Seiten und so hat auch die Indexmiete einige Nachteile gegenüber einem regulären Mietvertrag:

• Die Bindung an den Verbraucherpreisindex hat zur Folge, dass Mieter theoretisch auch die Herabsetzung der Miete fordern könnten, wenn nämlich eine Negativ-Inflation herrscht.
• Bei einem Indexmietvertrag gibt es nicht die gängige Modernisierungsmieterhöhung – zumindest dann, wenn freiwillige Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Wohl dürfen Sie aber die Miete für die Modernisierung anheben, wenn die Sanierung verpflichtend war, etwa durch staatliche Vorgaben.
• Eine Mieterhöhung über die Inflation hinaus, um also auch real mehr Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.
• Sie müssen in der Regel daran denken, die erhöhte Miete auch rechtzeitig einzufordern. Das funktioniert nicht „automatisch“ und auch nicht rückwirkend (mehr dazu unten).

Vorsicht gerade für Vermieter von Gewerbe

Aufgrund der hohen Inflation  können  nun viele Gewerbe-Mietverträge maßgeblich angepaßt werden. Als Vermieter sollten Sie sich hier natürlich strategisch überlegen: Wo schöpfe ich meine Möglichkeiten  voll aus und bei welchem Gewerbemietvertrag entwickelt sich der Index an der Marktmiete vorbei? Denn manchmal ist eine langjährige Vermietung durchaus mehr wert als maximale Gewinne und  je nach Objekt kann nach einer maximalen Mietanpassung auch ein längerer Leerstand folgen – so gewinnt am Ende niemand.

Und so passen Sie Indexmieten an

1.     Ihnen liegt eine wirksame Indexvereinbarung vor
2.     Die Anpassung ist nur einmal innerhalb von 12 Monaten möglich
3.     Die Anpassung muss schriftlich angekündigt werden
4.     Es sind keine weiteren Mieterhöhungen wie Staffelmiete oder Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Modernisierungsmaßnahmen können lediglich mit wenigen Ausnahmen berücksichtigt werden.

Wenn Sie die Indexmieterhöhung ankündigen, müssen Sie nicht den genauen Rechenweg angeben (BGH, Urteil v. 21.02.90, Az. VIII ZR 216/89). Genauso wenig müssen Sie angeben, wie sich der Index prozentual verändert hat und um wie viel Prozent die Miete daher steigt (BGH, Urteil v. 22.11.17, Az. VIII ZR 291/16). Gehen Sie lieber nicht unnötig ins Detail, um mögliche Fehlerquellen zu vermeiden.

In das Schreiben zur Erhöhung der Indexmiete gehört das korrekte Basisjahr des Indexes, also das Jahr, welches in der Indextabelle als solches angegeben ist. Dieser Basiswert ist jeweils 100. Den Verbraucherpreisindex finden Sie auf der Internetseite des Statistischen Bundesamts. Wichtig ist für Sie der Verbraucherpreisindex nach Monaten, nicht die Jahresdurchschnittswerte (BGH, Urteil v. 26.05.21, Az. VIII ZR 42/20).

Wussten Sie es? Indexmiete kann auch nachträglich vereinbart werden

Im Grundsatz muss eine Indexmiete schriftlich vereinbart werden. Dies ist aber auch noch als Nachtrag zum Mietvertrag möglich. Allerdings benötigen Sie dafür die Zustimmung Ihrer Mieter. Und bei der aktuell hohen Inflation werden Sie dafür schon sehr gute Argumente benötigen.

Vorsicht: Es ist, wie gesagt, nicht zulässig, die Anpassung nur nach oben zu vereinbaren – sinkt der Index, muss auch eine Mietsenkung möglich sein!