Trendwende am Immobilienmarkt?

Sie werden es verfolgt haben in den vergangenen Wochen: Die Zinsen für Immobilien-Darlehen liegen auf dem höchsten Stand seit 10 Jahren, die Baukosten steigen immens. Stürzen nun die Immobilienpreise ab? Corinna Spiess von Rasch Industrie Immobilien gibt einen detaillierten Ausblick.

Immobilien sind teuer geworden für die Käufer. Und das liegt derzeit weniger an den Kaufpreisen. Denn die sind im zweiten Quartal lediglich moderat angestiegen: um 2 % bei den Mietwohnungen, 1,1 % für Eigentumswohnungen und 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser (Empirica-Index). Diese Zahlen liegen deutlich unter der Inflation. Und nicht nur das, sie liegen auch deutlich unterhalb des Mieten-Anstiegs, zum ersten Mal seit Langem.

Nachfrage ist zurückgegangen

Weniger Nachfrage, weniger Angebot – das ist derzeit die Konsequenz bei den Kaufimmobilien. Denn die hohen Preise machen Immobilien auch in der MEO-Region für viele Menschen unbezahlbar – doch ein Verkauf ist für viele Eigentümer derzeit auch nicht sehr attraktiv, und die Baubranche stockt zusätzlich. Auch der Immobilienstimmungsindex des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) spricht eine deutliche Sprache: in seiner Ausgabe vom 21. Juni 2022 stellte man einen „massiven Stimmungseinbruch“ vor allem im Wohnsegment fest. Aber was bedeutet das für die Preise?

Preisrisiko steigt

Je höher die Zinsen in dieser Situation steigen, desto größer wird das Preisrisiko. Stabilisierend auswirken könnte sich aber der Anstieg der Mieten. Denn gewohnt wird immer, auch wenn das Eigenheim nicht finanzierbar ist. Insbesondere die Neubaumieten sind innerhalb eines Jahrs deutschlandweit um 5,5 % gestiegen – allein rund 2 % vom ersten zum zweiten Quartal. Auf diese Weise öffnet sich die Schere zwischen Kauf- und Mietpreis, also zwischen Preis und Gegenwert, nicht noch weiter.

Viele Experten erwarten jetzt trotzdem, dass der extreme Kaufpreisanstieg der letzten Jahre mit dem weiteren Anstieg der Zinsen ein Ende hat. Denn wenn Sie sich jetzt beispielsweise ein Einfamilienhaus im Essener Süden für 500.000 € kaufen, zahlen Sie bei aktuell rund 3 % Zinsen über 15 Jahre hinweg 72.914,04 € Zinsen, rechnet Corinna Spiess vor. Im Januar wären es bei rund 1 % Zinsen lediglich 23.187,04 € gewesen (bei Volltilgung) – eine große Mehrbelastung, die finanziert werden muss. Das Hickhack und die Reduzierung der staatlichen Förderungen für Modernisierung tun ein Übriges.

Sinken die Preise nun?

Aktuell könnten die Preise noch durch verschiedene Entwicklungen hochgehalten werden: Torschlusspanik wegen weiter steigenden Zinsen, Inflationsschutz und Baustopps wegen Material- und Personalmangel. Diese Entwicklung wird nicht ewig so weitergehen. Doch einen Rückgang gibt es auch noch nicht – höchstens inflationsbereinigt. Und es ist gutmöglich, dass dieser Trend sich auch so oder ähnlich fortsetzen wird: moderater Anstieg bei hoher Inflationsrate. Ein dauerhafter Einbruch ist schon dadurch unwahrscheinlich, dass die Baukosten so hoch sind.

Gute Nachrichten für Immobilienkäufer

Als Käufer könnte schon bald Ihre Stunde schlagen. Denn eine mittelfristige Preiskorrektur ist denkbar. Schon die erste Analyse von Immoscout belegt, dass im ersten Quartal 2022 doppelt so viele Anbieter die Preise nach unten korrigiert haben, als im Vorjahresquartal. Bei Einfamilienhäusern waren es -6 % des Angebotspreises, bei Eigentumswohnungen sogar -9 %. Und die niedrigere Nachfrage stärkt Ihre Verhandlungsmöglichkeit. Doch auch Sie sollten natürlich die gestiegenen Zinsen in Ihre Rechnung einkalkulieren. Gut sieht es aus, wenn Sie entsprechend Eigenkapital mit einbringen.

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