Ist es klug, jetzt eine Immobilie zu kaufen?
Wie Sie den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienkauf finden.
Zwischen Hoffnung und Herausforderungen: War das Transaktionsvolumen bei Immobilien in der ersten Hälfte des Jahres 2023 noch stark rückläufig, lässt die Bilanz des gesamten letzten Jahres vorsichtige Hoffnung für einen lohnenswerten Immobilienkauf aufkommen. Der Abwärtstrend scheint gebrochen. Der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet zeigt sich dynamisch und facettenreich. Angesichts der aktuellen Marktlage und Zinssituation ergibt sich ein differenziertes Bild.
Der deutsche Immobilienmarkt im sanften Aufwind
Im Februar dieses Jahres wurde eine positive Wendung auf dem deutschen Immobilienmarkt beobachtet: Vor allem bei Bestandsimmobilien stiegen die Preise. Der Europace Hauspreisindex zeigte zum ersten Mal seit längerer Zeit einen Aufwärtstrend. Besonders bemerkenswert: Er resultiert diesmal nicht aus dem Neubausegment, in dem die Preise sogar leicht zurückgingen. Der Gesamtindex stieg leicht von 209,21 auf 209,67 Punkte, das Bestandssegment wuchs von 190,34 auf 190,71 Punkte seit April 2023. Dies könnte ein erstes Anzeichen für eine Trendwende bei den Immobilienpreisen darstellen.
Die Entwicklung im westlichen Ruhrgebiet
Es tut sich wieder was: Der aufmerksame Beobachter entdeckt in Mülheim an der Ruhr, Essen und Oberhausen eine Vielzahl von Entwicklungsprojekten. Das Projekt „Ruhrbania“ in Mülheim, das Wohnen, Arbeiten und Freizeit entlang der Ruhrpromenade kombiniert, ist nur eines von vielen Beispielen, die zeigen, wie ein Bereich aufgewertet wird. In beliebten Wohngegenden in Mülheim besteht eine Nachfrage nach exklusiven Wohnlagen. Gleichsam ist im gesamten Ruhrgebiet ein Rückgang der Neubaufertigstellungen zu verzeichnen, was den Druck und die Nachfrage auf den vorhandenen Wohnraum erhöht.
Kleiner Tipp: Hier finden Sie einige attraktive Angebote.
Immobilienkauf wird wieder attraktiver
Die derzeitige Marktlage bietet zunehmend attraktive Gelegenheiten für den Kauf von Immobilien in Deutschland. Insbesondere die Kombination aus sinkenden Preisen und Zinsen bei gleichzeitig steigenden Mieten macht den Erwerb von Immobilien besonders reizvoll. Die Nachfrage konzentriert sich dabei verstärkt auf Bestandsimmobilien, da Neubauprojekte seltener werden. Marktanalysen prognostizieren vielversprechende Renditen vor allem für attraktive Städte. Allerdings sehen sich Selbstnutzer weiterhin mit der Herausforderung konfrontiert, dass die Kaufkosten im Vergleich zu den Mietpreisen hoch sind. Eine etwaige Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank könnte Immobilienkredite weiter verbilligen und den Markt beleben. Es bleibt essenziell, Mikrolage und Gebäude sorgfältig zu prüfen, um Risiken zu minimieren.
Zinssituation und Finanzierungskonditionen
Hat die Europäische Zentralbank die Zinsen zur Bekämpfung der Inflation angehoben, ist jetzt eher eine Stabilisierung der Bauzinsen zu erwarten. Bauzinsen orientieren sich in ihrer Entwicklung an langfristigen Papieren wie der Bundesanleihe, deren Rendite Ende 2023 unter der 2-Prozent-Marke lag. Dies deutet darauf hin, dass sie 2024 stabil bleiben oder sogar niedriger als im Vorjahr sein könnten.
Die angespannte Lage erfordert politische Maßnahmen: Bundesregierung und Länder sind aufgerufen, angebotspolitische Lösungen zu erarbeiten, die den Wohnungsbau trotz widriger Umstände fördern. Der anhaltende Zinsanstieg, der sich in stark erhöhten Bauzinsen manifestiert, stellt dabei eine zentrale Herausforderung dar.
Kaufmoment und Investitionschancen
Trotz Herausforderungen durch gestiegene Zinsen und eine generelle Unsicherheit bietet der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet nach wie vor interessante Gelegenheiten zum Investieren. Die Nachfrage nach modernen, industriell-gewerblich nutzbaren Flächen übersteigt weiterhin das Angebot – Mietpreise in diesem Segment steigen. Dies könnte für Investoren interessant sein, die sich für Unternehmensimmobilien interessieren.
Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen
Die sogenannten „Immobilienweisen“ zeichnen in ihrem traditionellen Frühjahrsgutachten das Bild eines herausfordernden Immobilienmarktes, geprägt durch gestiegene Baukosten und Zinsen, die viele Projekte unrentabel machen. Das verschärft den Wohnungsmangel. Die Experten, unter ihnen Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld und Prof. Harald Simons, skizzieren einen Markt, der durch erhöhte Baukosten, Finanzierungsschwierigkeiten durch gestiegene Zinsen und eine abnehmende Rentabilität von Wohnungsbauprojekten geprägt ist.
Die signifikante Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2022 führte zu einem Rückgang der Bauvorhaben, da Baukosten, Baulandpreise, Mieten und Zinsen nicht mehr harmonierten. Die Zinserhöhungen haben die Finanzierung neuer Immobilienprojekte erschwert und mit einer Stornierungswelle von Bauvorhaben den bestehenden Wohnungsmangel weiter verschärft.
Licht am Ende des Tunnels?
Trotz dieser schwierigen Ausgangslage gibt es Hoffnungsschimmer: Ein leichter Preisrückgang bei Immobilien ist für 2024 prognostiziert, gefolgt von einer Preiserholung in 2025, besonders für hochwertige Neubauten. Experten sehen für 2024 keinen generellen Einbruch der Immobilienpreise auf nationaler Ebene. Vielmehr wird eine Stagnation der Bauzinsen und Immobilienpreise erwartet, die größere Spielräume für Preisverhandlungen eröffnet.
Einen Lichtblick bietet auch die Prognose des IVD, die eine leichte Belebung der Immobilienmärkte sieht. Laut IVD-Präsident Dirk Wohltorf könnte die bisherige Abwärtstendenz bei den Transaktionsvolumina gestoppt sein – und sich eine Trendwende abzeichnen. Dieser Optimismus stützt sich auf die Erwartung leichter Zinssenkungen im Laufe des Jahres, die potenzielle Käufer ermutigen könnten, Immobilien zu kaufen.
Die Erwartung leichter Zinssenkungen könnte besonders junge Familien zurück in den Markt locken, die in den Städten des Ruhrgebiets eigene vier Wände suchen. Gerade sie könnten auf der Suche nach langfristiger Stabilität aufgrund steigender Mieten wieder vermehrt zu Kaufimmobilien tendieren.
Den Markt beobachten, langfristig planen und individuell entscheiden
Vielerlei Entwicklungen und Herausforderungen ergeben ein recht komplexes Bild des aktuellen Immobilienmarktes. Während einerseits die aktuellen wirtschaftlichen und finanziellen Bedingungen den Markt belasten, gibt es andererseits Anzeichen für eine mögliche Erholung und Chancen, die sich vor allem bei langfristig orientierten Käufern bieten könnten. Man muss den Immobilienmarkt sorgfältig beobachten und strategisch planen, um die Möglichkeiten optimal nutzen zu können.
Wie kann eine Empfehlung lauten? Bei passender Immobilie und solider, nachhaltiger Finanzierung kann der Kauf auch in tendenziell unsicheren Zeiten eine Überlegung wert sein. Im Ruhrgebiet bieten sich durchaus Investitionsmöglichkeiten.
Die Entscheidung für ein Haus oder die Beratung zum Kauf einer Immobilie sollten Sie immer unter Berücksichtigung der
- individuellen finanziellen Situation,
- langfristiger Ziele und
- einer sorgfältigen Marktanalyse
treffen.
Behalten Sie Bauzinsen und lokale Markttrends im Auge, um den richtigen Zeitpunkt für eine Investition zu wählen!