Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz verteilt CO2-Kosten auf Immobilieneigentümer und Mieter

Mit dem Abrechnungsjahr 2023 tritt eine signifikante Änderung in der Immobilienwirtschaft in Kraft: das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Das Gesetz mit dem etwas sperrigen Namen ist Teil des Klimapakets 2030 der Bundesregierung. Es zielt darauf ab, den CO2-Ausstoß signifikant zu reduzieren und dabei Vermieter zur energetischen Sanierung zu motivieren. Immobilieneigentümer und Vermieter müssen sich auf eine Reihe neuer Pflichten und Herausforderungen einstellen. Sie sollten zeitnah prüfen, ob sich eine Investition in nachhaltige, energieeffiziente Lösungen lohnt. Den einzelnen Fall muss man individuell analysieren – und sollte durch eine versierte Beratung die erfolgreiche Umsetzung der Vorgaben absichern.

Änderungen ab 2023: Wie war’s bisher und was ist jetzt neu?

Bislang konnten Vermieter die durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz und das Europäische Emissionshandelssystem (ETS) entstehenden CO2-Kosten vollständig auf die Mieter umlegen. Ab 2023 ändert sich diese Praxis grundlegend. Das neue CO2KostAufG sieht vor, die CO2-Kosten je nach Gebäudetyp und energetischem Zustand zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen.

Gilt das neue Gesetz auch für Bestandsmietverträge? Ja, das CO2KostAufG gilt auch für vor 2023 geschlossene Mietverträge. Eine Vertragsanpassung ist nicht zwingend erforderlich, ist aber zur Klarstellung empfehlenswert.

Stufenmodell zur Kostenaufteilung bei Wohngebäuden

Für Wohngebäude wird ein differenziertes 10-Stufenmodell eingeführt, das die Aufteilung der CO2-Kosten anhand der energetischen Qualität des Gebäudes u. a. wie folgt regelt:

  • Bei einer Energiebilanz > = 52 kg CO2/m²/a tragen Vermieter 95 % und Mieter 5 % der CO2-Kosten.
  • Bei einer Energiebilanz von 47 bis < 52 kg CO2/m²/a sind es 80 % (Vermieter) zu 20 % (Mieter).
  • Bei weiteren Staffelungen reduziert sich der Vermieteranteil schrittweise bis zu einer Energiebilanz von < 12 kg CO2/m²/a, wo die Mieter 100 % der CO2-Kosten tragen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) stellt ein Onlinetool zur Berechnung der Aufteilung zur Verfügung.

Übergangsregelung für Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude gilt bis Ende 2024 eine pauschale Aufteilung der CO2-Kosten: Mieter und Vermieter tragen jeweils 50 %. Ab 2025 soll auch hier ein Stufenmodell eingeführt werden. Die Klassifizierung von Gebäuden als Wohn- oder Nichtwohngebäude richtet sich nach ihrer Zweckbestimmung und Art, relevant ist die Definition im § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG.

Keine Umgehung durch mieterseitige Selbstversorgung

Vermieter können sich nicht durch Übertragung der Vertragsabschlüsse auf Mieter von der Zahlungspflicht befreien. Mieter, die einen Direktvertrag mit einem Energieversorger eingehen, z. B. bei einer Gas-Etagenheizung, können stattdessen entsprechende Erstattungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Ausnahmen zum Aufteilungsmaßstab

Eigentlich sollen beide Parteien, Mieter und Vermieter, ihren Beitrag dazu leisten, den CO2-Ausstoß zu verringern. Der Mieter soll sparsam heizen, der Vermieter das Gebäude energieeffizient ausrüsten. Das CO2KostAufG sieht für Fälle, in denen energetische Sanierungsmaßnahmen aufgrund von Umständen außerhalb der Einwirkungsmöglichkeiten beider Parteien nicht möglich sind, eine Anpassung des Vermieteranteils an den CO2-Kosten vor.

Neue Vorgaben in der Heizkostenabrechnung

Was müssen Sie als Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung jetzt beachten? Ab dem Abrechnungsjahr 2023 müssen Vermieter in der Heizkostenabrechnung spezifische Angaben gemäß § 7 Abs. 3 CO22KostAufG machen: „Der Vermieter weist in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung im Sinne von § 5 Absatz 1 Satz 1 oder 2 sowie die Berechnungsgrundlagen aus.“ Fehlen diese Angaben, hat der Mieter das Recht, seinen Anteil an den gesamten Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen.

Was müssen Sie als Vermieter jetzt beachten?

Als Vermieter sollten Sie prüfen, in welche Kategorie Ihre Gebäude fallen und wie die CO2-Kostenverteilung in Ihrem Fall aussieht. Eruieren Sie die Möglichkeit energetischer Sanierungen und deren wirtschaftliche Tragfähigkeit – dann sehen Sie, welche Lösung für Sie auf längere Sicht die lohnendste ist.