Wenn Sie die Abschlagszahlungen Ihrer Mietenden jetzt nicht anpassen, droht Ihnen 2023 ein hohes Ausfallrisiko. Denn im Außenverhältnis haften regelmäßig die Vertragspartner der Energieversorger, das sind im Regelfall (bei Versorgung über zentrale Heizungsanlagen) Sie als Vermieterin oder Vermieter.

Eine Unterdeckung bei den Nebenkostenvorauszahlungen kann dann empfindliche finanzielle Folgen für Sie haben.

Doch Sie haben verschiedene Handlungsmöglichkeiten bei Wohnraum und auch Gewerberäumen. Diese sollten Sie unbedingt kennen und nutzen.

1. Was können Sie als Vermieter von Wohnraum tun?

Im Wohnraummietverhältnis regelt § 560 Abs. 4 BGB die Möglichkeit der Anpassung der Nebenkosten.

Demnach kann jede Vertragspartei die Anpassung der Vorauszahlungen vornehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es muss eine Abrechnung vorausgehen
• Die Nebenkostenerhöhung muss erklärt werden
• Sie müssen die Textform einhalten
• Es soll eine angemessene Höhe eingehalten werden

Dabei sind gemäß § 560 Abs. 5 BGB die Grenzen der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Die Grundlage der Anpassung: Nebenkostenabrechnung

Die Anpassung setzt also voraus, dass bereits eine Nebenkostenabrechnung vorliegt. Ist das nicht der Fall (etwa in einem neuen Mietverhältnis), ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung an die aktuellen Verhältnisse nicht, bzw. nur im Einvernehmen mit den Mietenden möglich.

Grundlage der Anpassung der Vorauszahlungen ist die letzte Nebenkostenabrechnung. Die beabsichtigte Erhöhung der Vorauszahlungen kann dann auch über den Betrag hinausgehen, der sich aus dem Abrechnungsergebnis der letzten Nebenkostenabrechnung ergibt. Die Angemessenheit können Sie sehr gut mit den steigenden Energiekosten begründen, wenn Preissteigerungen konkret zu erwarten sind und die Erhöhung das Verhältnis der betreffenden Energiekosten zu den Nebenkosten berücksichtigt. Eine abstrakte Erhöhung, zum Beispiel durch einen 50-%-Sicherheitsaufschlag, wäre allerdings unzulässig.

Die Ankündigung der Anpassung

Das Anpassungsverlangen muss, wie gesagt, in Textform erfolgen. Ein Musterschreiben hat Michael Thomas für Sie erstellt, Sie finden es im unteren Teil dieses Textes.

Eine besondere Begründung der Anpassung ist dabei nicht unbedingt erforderlich. Doch es ist in der Praxis ratsam, um das Anpassungsverlangen mit dem konkreten Erhöhungsbetrag für die Mietenden plausibel, verständlich und nachvollziehbar zu machen. Außerdem schafft das mehr Transparenz und damit Akzeptanz bei Ihrem Vertragspartner. Die Mietenden müssen schließlich auch die Gelegenheit bekommen, sich darauf finanziell einzustellen.

Machen Sie hier alles richtig, schulden die Mietenden gemäß § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB den neu geforderten Betrag mit dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Ein Beispiel: erhalten Ihre Mietenden die Erklärungen im Oktober, so müssen sie ab Dezember die erhöhte Nebenkostenpauschale zahlen.

2. Handlungsmöglichkeiten für Gewerbe-Vermieter

Für Gewerbemietverhältnisse enthält das Bürgerliche Gesetzbuch leider keine vergleichbare gesetzliche Regelung für die Anpassung der Nebenkosten. Es empfiehlt sich daher dringend, diesen Komplex bei Neuvermietungen in den jeweiligen Gewerbemietverträgen einzubeziehen, entweder einzelvertraglich oder durch die Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hier können Sie die Anpassungsmöglichkeiten der Vorauszahlungen regeln.

Hier können Sie sich aber an den gesetzlichen Regelungen für Wohnraummietverhältnisse orientieren und auch auf diese verweisen. Andernfalls ist eine Anpassung der Vorauszahlungen an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse nur möglich, wenn dies die bestehenden Gewerbemietverträge vertraglich vorsehen.

Erhöhung im Einvernehmen

Bietet Ihr Mietvertrag keine Erhöhungsmöglichkeiten, sollten Sie alles daransetzen, eine wirtschaftliche Anpassung im Einvernehmen mit den Mietvertragsparteien durch eine Vertragsänderung herbeizuführen. Aufgrund des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB sollte die Anpassung in einem Nachtrag zum Mietvertrag erfolgen.

Einen Versuch wert ist ein wirtschaftlich vernünftiges Anpassungsverlangen, welches das Verhältnis der gestiegenen Energiekosten zu den Nebenkosten angemessen berücksichtigt. Dies könnte möglicherweise aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB gefordert werden. Es sprechen sehr gute Gründe dafür, dass die aktuelle Energie-Krise, die seitens der Bundesregierung ja sogar als „Zeitenwende“ bezeichnet wurde, einen gesetzlichen Anpassungsgrund gemäß § 313 Abs. 1 BGB auslöst.

Obergerichtliche Entscheidungen hierzu liegen aber noch nicht vor, sind jedoch künftig zu erwarten. Unwillige Mieter sollten argumentativ aber auf diese Möglichkeit hingewiesen werden.

Bei Neuvermietungen ist zudem eine höhere Mietsicherheit anzudenken.

3. Was können Sie tun, wenn Streit über ein Anpassungsverlangen entsteht?

Als Vermieterin oder Vermieter können Sie bei einen ordnungsgemäßen Anpassungsverlangen eine gerichtliche Zahlungsklage erheben. Sie sollten hier von einer Dauer von ca. 6 Monaten bis zur erstinstanzlichen gerichtlichen Entscheidung ausgehen. Es besteht kein Recht zur Einstellung der Energieversorgung, wenn die Mietenden dem Anpassungsverlangen widersprechen. Von solchen Maßnahmen ist auch dringend abzuraten, weil Energieversorgung seitens der Mietenden mit gerichtlicher Hilfe aussichtsreich wieder hergestellt werden kann. Es entstehen für Sie dann nur vermeidbare und nicht unerhebliche Kosten.

Auch eine Verwertung der Kaution im laufenden Mietverhältnis ist nicht möglich, um eine Unterdeckung der Nebenkosten auszugleichen.

Im Ergebnis bleibt Ihnen also nur die Zahlungsklage.

4. Muster für Ankündigung erhöhter Nebenkosten

Zunächst sollten Sie natürlich prüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die Umlage der erhöhten Nebenkosten auf die Mietenden gegeben sind. Ist das der Fall, kann Ihre Ankündigung beispielsweise wie folgt formuliert werden (der Erhöhungsgrund ist dabei entsprechend dem Einzelfall anzupassen):

Name und Anschrift Vermieter/in

Datum __________________

An

Name und Anschrift Mieter/in

Betreff: Umlage neuer, erhöhter Nebenkosten für Ihre Wohnung in  _____________________

Sehr geehrte/r Frau / Herr ___________________ ,

die Nebenkosten zu Ihrer Wohnung haben sich ( — bzw. werden — ) erhöht. ( — Hier den Grund angeben: z.B.

Die Energiekosten sind um _______ € gestiegen. Damit werden monatlich insgesamt ______ € an Gesamtheizkosten fällig. Das heißt, Ihr monatlicher Anteil dieser Position von _______ € steigt auf _______ €.

Mit diesem erhöhten ( — neuen —) monatlichen Anteil in Höhe von _______ € zusätzlich zu den bisherigen monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von _______ € ergibt sich für Sie daher ein neuer Nebenkostenvorauszahlungsbetrag in Höhe von _________ €.

Bitte zahlen Sie diesen Betrag ab dem _________ ( — Datum ist der 01. des übernächsten Monats nach Zugang dieser Ankündigung —) zusammen mit der Miete auf mein Konto.

Mit freundlichen Grüßen

____________________

(Unterschrift Vermieter/in mit Ort und Datum)