5 Tipps für die Immobilie als Altersvorsorge

Besitzen Sie eine Anlage-Immobilie als Altersvorsorge? Oder rechnen Sie vielleicht das mietfreie Wohnen im Alter in Ihre Rente mit ein? Dann sollten Sie vorsichtig sein. Denn es zeigt sich immer wieder, dass Immobilienbesitzer hier oft falsch kalkulieren. Ist dies der Fall, kann das eigene Zuhause oder das Investment ein echtes Geldgrab werden – oder der Zustand des Objekts leidet erheblich. Damit Ihre Immobilie im Alter nicht zur Last wird, gibt Ihnen Dipl.-Sachverständiger und Architekt Andreas Völker vom Immobilien- und Sachverständigenbüro Völker aus Oberhausen heute Tipps.

Die Anlageimmobilie im Alter

Nehmen wir einmal an, Sie kaufen sich mit 35 Jahren eine Neubauwohnung, die Sie vermieten möchten. Die aktuellen Mieten nutzen Sie als Einkünfte. Vielleicht stehen am eigenen Haus Erneuerungen an, oder Sie haben einen Verdienstausfall wegen Elterngeld. Später unterstützen Sie eventuell Ihre Kinder beim Studium. Möglicherweise läuft auf das Anlageobjekt sogar eine jahrzehntelange Finanzierung. Nehmen wir der Einfachheit halber außerdem an, Sie gehen mit ca. 65 Jahren in Rente.

Das bedeutet: Zum Zeitpunkt Ihres Ruhestandsbeginns ist die Immobilie „plötzlich“ schon 30 Jahre alt. Dies ist ein Zeitpunkt, zu dem erste wirklich größere Sanierungen anfallen können: etwa Leitungen, Elektrik oder auch am Dach. Dann können Sie nur hoffen, dass die Rücklagen ausreichen, um einen Großteil der Sanierungen zu decken. Denn genauso gut ist möglich, dass davon bereits etwa Heizungserneuerung, Fassadensanierung etc. den Großteil aufgebraucht haben.

Die Folge: Sie stehen als Rentner da und müssen plötzlich einige tausend Euro in die Sanierung stecken – Geld, dass Sie eigentlich für Ihre Rente fest eingeplant hatten.

Tipp 1:  Bereits beim Kauf wirklich langfristig planen

Für Sie heißt das, dass Sie beim Kauf bereits für diese großen Sanierungen vorplanen müssen. Kaufen Sie keine Immobilie, bei der sämtliche Mieteinkünfte gerade ausreichen, die Finanzierung zu decken. Zumindest nicht, wenn die Finanzierung Jahrzehnte läuft und wenn Sie bei Mietausfällen ernsthafte Probleme bekommen.

Widerstehen Sie auch der Versuchung, zu viel der Miete für Ihre aktuellen Einkünfte einzuplanen. Stattdessen macht es Sinn, monatlich eine feste Summe abzuzweigen. Diese können Sie dann auf Wunsch auch anderweitig langfristig anlegen, etwa in ETF-Sparplänen oder Ähnlichem – ganz nach Geschmack. Achten Sie auch darauf, dass die Geldmittel rechtzeitig wieder nutzbar werden. Zudem brauchen Sie jederzeit eine Reserve für mögliche Mietausfälle, Renovierungen und so weiter.

Tipp 2: Stress vermeiden

Eine Anlageimmobilie kann, besonders im hohen Alter, zusätzlich zur mentalen Belastung werden. Stellen Sie sich deshalb die Frage, ob Sie sich wirklich im Alter mit Mieterärger, behördlichen Auflagen, Legionellenprüfungen, dem Eichgesetz, TÜV-Prüfungen für technische Gebäudeausstattung, Eigentümerversammlungen usw. auseinandersetzen möchten – oder ob für Sie vielleicht auch ein Verkauf in Frage kommt. Auch dann können Sie auf Wunsch das freigewordene Kapital – oder einen Teil davon – weniger pflegeintensiv investieren.

Die eigengenutzte Immobilie im Alter

Gerade in seiner Arbeit als Bausachverständiger, berichtet Andreas Völker, kommt er häufig mit geerbten Immobilien in Kontakt, die in einem desolaten Zustand sind. Besonders tragisch ist dann, dass die vorherigen Bewohner jahrelang mit diesen Verhältnissen gelebt haben – und das, obwohl sie meistens nichts lieber möchten, als ihren Erben geordnete Verhältnisse zu hinterlassen. Aber im Alter lassen leider die Möglichkeiten nach und viele ältere Menschen habe heutzutage keine hohe Rente mehr. Umso besser, wenn man im Alter im eigenen Haus mietfrei wohnen kann – oder?

Tipp 3: Nicht „mietfrei“ planen

Leider wird oft vergessen, dass eine Immobilie eben kein Selbstläufer ist – das gilt besonders für ein Einfamilienhaus mit Garten. Zum einen darf man den Erhaltungsaufwand des Gebäudes nicht unterschätzen. Aber selbst, wenn dieser noch finanziell abgedeckt ist, bleiben andere Kosten oft völlig auf der Strecke. Niemand von uns denkt gerne an eine Zeit, in der wir nicht mehr beweglich sind. Trotzdem sollten Sie bedenken, dass es jenseits der 70 oft nicht mehr möglich ist, kleinere Reparaturen am Haus vorzunehmen, die Dachrinne zu reinigen, den Garten zu pflegen oder auch nur den Wohnraum zu putzen. Dann werden für immer mehr Tätigkeiten Dienstleister nötig, und die kosten natürlich Geld.

Tipp 4: gleich barrierefrei bauen

Gleichzeitig kann es für Ältere schwierig werden, in der vertrauten Umgebung zu bleiben, wenn die körperlichen Möglichkeiten nachlassen. Denn barrierefrei umbauen ist teuer und aufwendig. Deshalb sollten Sie, wenn Sie lange im Ihrem Haus bleiben möchten, am besten direkt barrierefrei bauen oder ein barrierearmes Haus kaufen – keines mit einem Beletage-Eingang.

Tipp 5: Ältere entlasten durch Mehrgenerationenhaus

Vielleicht sind Sie auch in der Situation, dass die eigenen Eltern oder Großeltern mit der Pflege ihres Hauses kämpfen und Sie zusehen können, wie die Immobilie verfällt. Aber viele ältere Herrschaften möchten nicht als Bittsteller kommen, und zusätzlich hat auch die jüngere Generation oft alle Hände voll zu tun mit Arbeit, Nachwuchs usw. Wenn Sie Ihren Eltern trotzdem so lange wie möglich ein unabhängiges Leben ermöglichen möchten – warum dann nicht nach einem Zweifamilienhaus Ausschau halten? So haben Sie in der Regel mehr Kapital zur Verfügung, jeder hat seinen separaten Lebensbereich und trotzdem sind Sie schnell zur Stelle, um zu helfen, können den Garten pflegen etc. Vielleicht profitieren Sie dann auch selbst, wenn die Großeltern etwa mit der Kinderbetreuung aushelfen. Wer Wert auf viel Privatsphäre legt, sollte dann vorher feste Regeln festlegen: Etwa separate Gartenbereiche, Besuch nur nach vorheriger Absprache, nicht die Wohnung des anderen ohne Klingeln betreten etc.

Eine sinnvolle Planung schon heute erspart Ihnen also viel Ärger im Alter. Außerdem überlassen Sie der nächsten Generation dann geordnete Verhältnisse. Brauchen Sie Unterstützung bei der langfristigen Kalkulation?

Oder suchen Sie gerade eine Immobilie als Altersvorsorge?

Kommen Sie gerne auf uns zu, die Grundstücksbörse Ruhr freut sich, Ihnen weiterzuhelfen.