In den kommenden Jahren werden noch so manche Ausgaben auf Vermieter zukommen, dies gilt wohl insbesondere mit Blick auf den Klimaschutz. Gleichzeitig ist die Immobilie aber immer noch ein sehr guter Inflationsschutz und zudem eine gute Rendite-Quelle. Aber damit das so bleibt, sind Mietanpassungen unvermeidlich. Dazu lesen Sie heute wichtige Tipps von Dipl.-Ing. Dirk Langensiepen von der LL-Verwaltung KG
Ihre Immobilien-Rendite hängt vor allem von den Erträgen, sprich Ihren Mieteinnahmen, ab. Wollen Sie das Potenzial Ihrer Immobilie aufdecken, ist es wichtig, die richtige Miethöhe zu finden und zu wissen, wie Sie diese steigern können.
Hier gilt es zunächst einmal, die Grundlage zu kennen. Das Gesetz regelt die Möglichkeiten zur Mieterhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragraphen 557 ff. Danach lässt sich die Miete in den folgenden Fällen erhöhen:

• durch Staffelmiete, § 557a
• durch Indexmiete, § 557b
• durch Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB
• Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB

Aber Vorsicht: Sie können (gleichzeitig) immer nur eine Mieterhöhungsmöglichkeit vereinbaren. Eine Sonderstellung hat hier die Mieterhöhung nach Modernisierung. Bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es hier keine Einschränkungen, da Erhöhungen infolge einer Mieterhöhungen nach Modernisierung nicht berücksichtigt werden. Bei der Indexmietvereinbarung sieht das schon ganz anders aus, hier ist dies nur sehr eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Und bei der Staffelmietvereinbarung ist eine Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sogar ausgeschlossen.

Gut zu planen: Die Staffelmietvereinbarung

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind die Zeitspanne und die jeweilige Änderung der Miete schon von Beginn an festgeschrieben. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Diese Möglichkeit zur Mieterhöhung ist also statisch. Sie kann daher das Marktgeschehen nicht abbilden, weshalb sie, auch wegen der weiteren Einschränkungen aus vorstehendem Absatz, für Vermieter eher nachteilig ist.

Nur Inflationsausgleich: Die Indexmietvereinbarung

Bei einer Indexmietvereinbarung ist die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dies ist ein Index, der die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland abbildet. Auch sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Indexmietvereinbarung soll also die ursprünglich vereinbarte Miethöhe dem Wert nach erhalten und lediglich den Kaufkraftverlust durch Inflation ausgleichen. So steigt zwar von Zeit zu Zeit der Betrag der Miete, aber ihr Wert/ihre Kaufkraft bleibt gleich. Durch die Koppelung an den Preisindex bildet Sie den Mietmarkt nur bedingt ab, und ist somit für Vermieter lediglich ein bedingt geeignetes Instrument zur Mieterhöhung.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die gängigste Form der Mieterhöhung. Das Erhöhungsverlangen kann (jeweils) ausgesprochen werden, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mit ihr wird der Markt voll erfasst und abgebildet, da sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde/Stadt richtet bzw. sich darauf bezieht. Hier in Essen sind die Voraussetzungen beispielsweise besonders gut, da hier ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt – also ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Aber ACHTUNG: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Vor einer Mieterhöhung sollten Sie sich hierüber vorab informieren, ob und in welcher Höhe in Ihrer Stadt eine Mietpreisbremse besteht und/oder eine Kappungsgrenze gilt.

Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Aktuell existiert in Essen keine Mietpreisbremse. Sie können hier also etwas entspannter bei der Mietberechnung und Mietpreisfestsetzung sein. Aber das kann sich natürlich mit der neue Regierung noch ändern, und Sie sollten es deshalb im Hinterkopf behalten.

Was aber darüber hinaus auf jeden Fall gilt ist die Kappungsgrenze. Sie liegt bei 20 % und besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen darf. Sie können dann also die Miete in 3 Jahren um max. bis zu 20 % erhöhen. Die Kappungsgrenze kann aber auch abgesenkt werden/sein. In Essen war sie das in der Vergangenheit schon einmal, und zwar auf 15 %. Aktuell ist das aber nicht mehr der Fall.

Die Grundlage Ihrer Mieterhöhung: Der Mietspiegel

In Essen haben Sie für Ihre Mieterhöhung einen qualifizierten Mietspiegel zur Verfügung. Hiermit können Sie die Möglichkeiten Ihrer Mieterhöhung bis zur die ortsübliche Vergleichsmiete ganz einfach ableiten. Dafür benötigen Sie als erstes den Basiswert, der in Abhängigkeit zum Baujahr steht. Dann kommt die Wohnlage hinzu. Dafür gibt es ein Straßenverzeichnis der Stadt Essen mit einer Punktevergabe je nach Lage. Drittens benötigen Sie natürlich die Wohnfläche Ihrer Immobilie. Das alles sind relativ feste, unveränderliche Werte (außer bei einer größeren Baumaßnahme wie Anbau).

Hier können Sie Stellschrauben drehen

Doch es gibt auch Faktoren, die Sie als Vermieter sehr wohl beeinflussen können. Hier kommt die Ausstattung der Immobilie ins Spiel. Ein Beispiel dafür ist eine Einbauküche, die vom Vermieter ohne separate Mietzahlungen gestellt wird. Dafür erhalten Sie laut Mietspiegel 8 Punkte, was ungefähr 8 % mehr Miete bedeutet. Ein sehr ordentlicher Betrag, wie dieses kleine Rechenbeispiel zeigt: angenommen Sie erhalten für Ihre Wohnung derzeit 630,- € Kaltmiete im Monat. Wäre diese mit einer Einbauküche ausgestattet, bei ansonsten gleicher Ausstattung, könnten Sie stolze 680,- € monatlich dafür verlangen.

Desweiten gibt es auch bauliche Gegebenheiten, die Sie positiv beeinflussen können. Sie könnten zum Beispiel einen Balkon anbauen, was die Fläche vergrößern und die Ausstattung verbessern kann. Aber Sie haben auch weitere Möglichkeiten, etwa über hochwertige Bodenbeläge wie Parkett. Dies würde beispielsweise 5 Punkte bringen, wohingegen Vinyl- oder Designboden nur 2 Punkte geben – das wären dann also auch schon wieder 3 % mehr Miete. Auch ein modernisiertes Bad macht hier einiges aus. All dies sind Maßnahmen, die ohnehin irgendwann in Ihrer Immobilie geboten sind, allein schon um weiterhin für Mieter attraktiv zu bleiben. Vielleicht wussten Sie bisher gar nicht, welche Schätze in Ihrer Immobilie verborgen liegen, die zu einer möglichen Mieterhöhung führen können?